自牛年开始，市场受海内外利率上行因素的影响，开始大幅杀估值，这是本轮下跌行情的主要逻辑，近期跌幅也基本抹去了2021年以来的涨幅。 从结构上来看，其中上证指数跌幅最小，仅-8.09%。上证指数主要人来看电影网

北面“CBD”，南面旧村，联投东方3期会站岗？人来看电影网

深圳新房“打新”开始陷入尴尬境地。

缙山府2期去化7成；颐璟名庭中签率184%；锦顺名居入围结果、摇号结果不在网上公布；山海御园中签率159%弃选人数4成以上......

这些新房无一不是深圳当下最能代表市场热度的案例。

对比去年，新房项目几乎都处于炙手可热的状态，“万人抢”，“秒光日光”，频频登上深圳媒体版面，就连偏远的坪山、宝安的松岗一有开盘，几乎都能在短时间内售罄。

其中，最典型的是去年12月宝安松岗联投东方华府三期1栋开盘。

项目共469套，推出面积87-123平7种户型，均价约4.6万/㎡，总价区间在392-587万/套。诚意登记客户共计2286批，5小时售罄。

实际上，三期1栋开盘后，很快便流传出2栋的开盘消息，引得联投东方不得不在今年的2月，针对入市传闻进行辟谣。

而作为宝安楼市的热门片区，最近又有消息传出，联投东方华府3期即将推出2栋5个单元的产品。

趁着联投东方华府三期2栋还未取得预售证，骑猪英雄按照惯例给联投东方世家花园打打分，以供选房参考。

联投东方世家花园（又称联投东方华府三期），由深圳市联投置地有限公司和深圳市东方四队股份合作公司合作开发。

其中，联投置地2012年正式成立，是深圳市中投投资控股有限公司旗下子公司，专业从事房地产开发。

深圳市东方四队股份合作公司成立于2004年，属于村委集体公司，股份由集体资产管理委员会以及257名村民持有。

两者联合开发过的项目包括联投东方Park、联投东方华府一、二期、联投东方万怡酒店。

所以就综合开发实力来看，推荐指数——

联投东方华府3期位于宝安区松岗街道东方大道与立业路交界处。

（卫星地块位置）

项目包含两栋，共8个单元。

1栋位于A417-1810地块，有3个单元，去年12月已经售罄，目前楼体已经封顶，绿膜墙外已经高高挂起“封顶大吉”横幅。

2栋位于A417-181，有5个单元。

建设用地面积21974.66㎡，总建筑面积191032.07㎡，地上商业25050㎡，公共配套1340㎡，塔楼限高139m。

每个单元层高42层或43层，容积率6.2，车位数1040个，绿化率40%，自带一所幼儿园。

2栋1-5单元，总户数934（含回迁房），可售房源数677套。

（项目概况）

就项目自身来说，2栋1-5单元花园面积不大，内部被两条市政道路切割分开，4、5单元以及2、3单元的楼间距较近。

（项目被市政道路切割）

目前项目展示中心已经开放，但户型图还没出。

就项目周边而言，联投东方华府三期2栋1-5单元的西南方向直径563米处有一所中国石化加油站。

根据深圳市[松岗中心地区东片]法定图则规划，项目直径不到700米处将来会有变电站。

（变电站位置）

另外，项目约430米处的松岗大道右侧有超过4公里长的500kV高压走廊 。

高压线的存在，可能会导致手机信号被干扰，深圳亚热带季风气候，夏季雷雨天多且频，高压塔雷雨天容易引雷。

（项目直径约150米处高压线高架）

实地探访项目，骑猪英雄最大的一个感受是，“一面繁荣，一面破败，CBD与旧村并存”。

项目北面靠近东方大道一侧是联投东方华府2期以及联投东方Park，而联投东方是片区内唯一一个集办公、集中式商业和住宅为一体的综合体。

（东方大道）

（项目门口，前方为十字路口）

但项目南面靠近天荣模椇厂、容天下橱柜工厂的南面，则是工厂、荒野、旧村以及臭涌。

在联投东方3期2栋1-5单元南面有一家沃特的工厂、一条东方7支渠渠道以及成片待拆的工地和工厂。

（项目背后的沃特工厂正处于招租状态）

（联投东方华府3期）

（项目南面废弃工厂）

（项目南面荒地，规划后会变成公园）

（项目南面荒地，规划后会变成公园）

（充电桩处停车场）

（项目500米处待旧改的工厂）

（项目后方的支渠，水体已经发黑，并散发臭气）

根据项目工程介绍，项目竣工时间为2022年1月。

（竣工时间）

所以就项目本身而言，推荐指数——

轨道交通方面，片区内有6、11、12号（在建）三条地铁线，距离项目最近的地铁站是11号线的松岗站，6号线的溪头站，两者到达前海湾地铁站约需要43分钟。

但实际上，地铁站距离联投东方华府3期的路程，要比在地图上看到的远得多。

骑猪英性实地调研当天，从松岗地铁站往项目方向走，需乘坐公交约35分钟才能到达距离项目较近的松岗天虹商场公交站，实际路程超过了4公里。

公交出行方面，1公里内约有10个公交站，距离项目最近的是东方立业路口公交站以及松岗天虹商场北公交站，距离分别大约40米以及200米。

（松岗天虹商场北公交站）

（东方立业路口公交站）

快速路方面，联投东方华府3期通过东方大道可以快速进入广深公路。

在进入广深公路后，大约2公里处可到达芙蓉立交从而快速进入深圳外环高速。

从区域交通和方位来看，交通2小时内可以对接到前海三大片区、宝安中心高地以及南山中心区。

所以区位交通而言，推荐指数——

商业配套方面，联投东方华府3期2栋1-5单元自带25050㎡商业，未来联动联投东方华府3期1栋的商业，也能成为成熟的商业社区。

除去项目自带的社区裙楼商业以外，联投东方1期还有一个成熟的购物mall联投东方PARK，总体量约5万㎡，已经引入沃尔玛、六福珠宝、必胜客、肯德基等品牌。

但实地调研过程中，骑猪英雄发现，目前如果从3期去联投东方PARK购物，马路中间有大约500米的道路分隔护栏，步行穿越约需七八分钟。

教育配套方面，按照目前的学区划分，项目小学学区划在沙井黄埔小学的学区范围内，初中学区划在松岗中学-松岗实验共享学区范围内。

（松岗中学）

就片区区域内来看，两公里内缺少大型医院、公园等公共设施，生活氛围一般。

所以就项目配套来说，推荐指数——

目前整个松岗片区都比较陈旧，多以旧厂房及农民房为主，未来发展极度需要依赖城市更新。

片区内现在已经有约24个大体量的旧改，比如潭头第二工业区功能置换项目、潭头第一工业区功能置换项目等。

因此，未来片区内的价值也会随之提升。

不过尽管未来片区更新，但规划更新后依旧会存在大片的工厂或者制造业园区。

根据深圳市宝安203-07号片区[松岗中心地区东片]法定图则规划，片区的功能定位被定义为“松岗生活服务区的重要组成部分；大型先进制造业园区及配套生活区。”

而图则中，东方大道以南的方向，存在较多的“一类工业用地”（灰褐色部分为工业用地）。

不仅如此，根据法定图则规划，[松岗西北地区]、[松岗东地区]、[松岗燕川地区]、［松岗燕罗地区］、[松岗中心地区北片]几乎都以工业用地为主。

未来城市更新将出现大量的现代产业集聚区、现代物流产业、先进制造业园区、区域性电子制造业服务中心、大型先进制造业园区等。

（松岗中心地区东片）

（松岗东地区）

（松岗燕罗地区）

（松岗西北地区）

（松岗燕川地区）

（松岗中心地区北片，4类居住用地占比偏多）

所以就区位价值来看，推荐指数——

根据整个松岗未来用地规划，松岗中心地区东片将会是商品住宅集中度最高的片区。

但片区内可以开发的大片土地较少，农民房和厂房密集，旧改项目的周期都比较长，所以片区内商品住宅较少。

从2017年到2021年，松岗片区内入市的项目只有汇智百盛家园、满京华云著、松河瑞园、联投东方华府一二期以及三期1栋。

所以项目三期2栋开盘具体可以参考，去年1栋价格。1栋开盘均价约4.6万/㎡，单价区间在4.4-4.8万/㎡，总价区间在392-587万/套。

目前联投东方华府3期周边的二手房源不多，包括宝利豪庭、联投东方华府一、二期等。

今年1月联投东方2期的二手房挂牌均价约6.7万/平，2017年一期开盘均价为3.6万/平，2018年二期均价4.2-4.3万/平。

▲数据来源：链家，2021年1月

如果联投东方3期2栋开盘价格参考前一单元开盘价格，那么与二手房价格存在约 2万/平的价格差。

所以就升值空间而言，推荐指数——

通过实地探访，联投东方华府3期，整体优缺点并存。

项目优点

1、总价低，适合刚需上车

2、周边有大型旧改，未来片区更新有想象力

3、未来会是松岗商品住宅集中度最高的片区

4、自带商业，购物方便

5、与二手房存在明显价差

项目缺点

1、没有地铁，出行极度依赖公交和自驾，距离南山、福田中心较远

2、配套，位置不如一、二期好

3、靠近路边有点噪音，门口紧挨红绿灯十字路口，有堵车风险

4、楼间距较近，周边景观资源较差

5、片区旧改更新后，依旧以工厂或制造园区为主

6、公园待规划，距离大型医院较远

7、紧邻500kV高压走廊，距离变电站、加油站较近

所以结合【开发实力】、【项目本身】、【区位交通】、【项目配套】、【区位价值】、【升值空间】等多方因素，联投东方华府3期最终的综合得分是——

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