是的，这一年地产裁员、降薪并不比互联网弱很多，我的地产朋友们大多数是做设计管理的，我们也知道地产的设计价值集中在前期20%的时间里，到项目正式开工后，设计管理基本上以技术服务为主。

　　所以，这一年我的朋友们大多经历了，设计研发职能被拆掉只保留维持技术服务的一点人员；经历了区域合并，设计管理的职能范围增加、人数减少的尴尬；经历了设计管理职能裁掉，职能下放给工程管理的处境。

　　一时间，大量的地产待业人员涌进求职中，让还在职的人如鲠在喉，甚至还有些人开始跑滴滴、外卖甚至直播带货。

　　如何在报批报建过程中加快进度、提高质量对以销售型为主的项目而言至关重要，影响到开盘节奏及现金流的回正速度。

　　而所有的拓展拿地和报批报建都离不开设计的参与，所以拿地前和方案设计阶段的设计前置，对拿地后迅速开展工作至关重要。

　　设计在开发链条中也仅属于一个中下游环节，如果前期阶段没有大量的调查和调研，设计前置显然是一个伪命题，那我们看看设计前置的前提条件是什么？

　　设计开展前的第一项工作便是本项目的设计信息，这一般由地产投资拓展部或者开发报建部门提供，其对设计影响较大的前置条件包含：

　　② 当地规划要求，本指标及地区特殊的要求，如果规划指标出现错误，那么影响项目的核心数据，继而影响成本的测算。项目的特殊要求，包含红线退距、日照要求、配建要求等等。

　　1、投策强排阶段：地块分为东西两宗地，反馈东西两宗地可整体平衡容积率，按照整体平衡可实现高低配，高层+联排溢价产品；

　　2、落地方案阶段：项目反馈两宗地容积率无法平衡，需分别满足2.0，日照条件限制无法实现投策阶段的高低配，方案货值较投策阶段大幅降低；

　　土地招拍挂时，政府为了实现社会效益的最大，基本上都会有一些土地出售时的代建或配建要求，投资拓展部应该准确的提供给设计相应要求，以便准确的进行强排方案。

　　另外一项对前期拿地设计或者成本管控影响比较大的便是红线内外的大小市政，尤其是接口问题，以及场地内有无影响开发的东西。

　　比如高压线，变电站，输油管，箱涵，垃圾焚烧厂，污水处理厂，坟地，医院，庙宇，地铁横穿地块，文物保护，水体保护退线等，这都需要设计之前反馈给设计，避免设计方案出现重大问题。

　　首先，设计部应有明确的战略供方库单位，保证项目第一时间具备供方选择的能力，避免增加供方选择的风险，如价格风险、进度风险等。

　　以上内容可以看出，设计前置并不仅仅是设计启动要提前，而是影响设计条件的所有部门工作及信息收集都要前置，这才能保证设计的准确性和有效性，避免设计风险的发生。

　　强化部室间合作、专业间合作，有问题解决问题而不是互相甩锅，有困难大家一起想办法而不是坐山观虎斗。