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作者：金满楼

【本文是手机百度独家约稿，严禁转载抄袭】

上海滩一向被称为冒险家的乐园，不管是房产、黄金抑或股票，能让人一夜暴富，也能使人一朝破产。如1910年橡皮股票风潮中，开钱庄的洞庭东山严氏家族全军覆没，而三十年代后，随着世界经济危机的逐步波及加上地区安全形势的恶化，原先的房产大户们也同样陷入了重重危机。

以银行家谈荔孙为例，其所办大陆银行在一、二十年代一直做得风生水起，但三十年代后连续遭受重挫，而其诱因正是房地产投资。

谈荔孙

最开始，谈荔孙的决策还算稳健，其房地产投资集中在南京路以北及虹口一带，如为人所熟知的山阴路大陆新村（鲁迅等文化名人曾居住地）及四川路德邻公寓等，均为大陆银行投资。

1930年后，为了给大陆银行的巨额资金寻找出路，谈荔孙看中了位于山东路、山西路、九江路、北临南京路的一块地皮（哈同所有），并在此基础上兴建了一栋八层大楼（即大陆商场）。

哈同

然而，因为1931年淞沪战争及世界经济危机的波及，建成后的大陆商场承租乏人、亏损严重，最后不得不低价售与哈同洋行。大陆银行的这项投资，不仅白送了一座大楼，而且还贴出现款30万元，总损失在百万元之巨。

被称为地产大王的程霖生则在二十年代末的黄金投机中一败涂地。巨亏之时，程霖生拿出大量房产进行抵押借款，钱庄借不到时，就把房产抵押给要求更严苛的外资银行，孰料1929年经济大危机后，黄金市场一落千丈，程霖生的投机生意完全失败。

程霖生

1931年，程霖生欠债超过2000万两，而此时程家拥有的资产1000余万两已资不抵债，最终宣告破产。作为对比，和程家同时发迹的周湘云家族则在这场危机中全身而退。周家宅第被设计成了大船模样，或许就是想告诫子孙——小心驶得万年船，创业难，守业更难！

从历史上看，金融与房产往往是一条绳上的蚱蜢，其间共荣共衰，两者紧密相连。1935年，在美国白银法案的影响下，上海爆发金融风潮，大量华资银行、钱庄倒闭，继续营业的银行也大多收紧银根、停滞抵押，很多地产商因资金中断而未能撑过这个冬天。

据说，当年年关结账时，上海八个房地产大亨相继离沪避债，人称八仙过海。等到1937年八·一三战事一开，上海房地产市场就再也没有喘息恢复的机会了。

按说，战争对上海来说一向不是坏事，如开埠之初，战争曾促进了租界内房地产业的快速发展，但这种情况在日本侵华后就大不一样了。最初，由于难民不断涌入租界，租界内房产市场一度畸形繁荣。但随着战争的一步步深入，很多英美房地产商在日方的敌意下而纷纷退出上海，而本土的房地产商在日伪政权的干扰下也都纷纷偃旗息鼓，改而从事投机炒作而非建设。

如学者王季深在1943年专著《上海之房地产业》中写的：现阶段的房地产投资对于社会各业的贡献少、危害多，一言以蔽之：投机的恶果。……时隔数月，同一房地产已经数易其主，如此互相做踢皮球式的买卖，其价安得不愈踢愈高？……房地产业投机的最大恶果：间接刺激价格，陷民生于水深火热之境！

抗战胜利后，房地产成了国民党劫收的重点对象，而在之后不断加速的恶性通货膨胀中，上海房地产业最终日薄西山，在劫难逃。

1949年上海解放后，多数房地产商因业务少、税费高而资不抵债，很多物业包括哈同洋行的房产都通过军事管制、征用、接管、代管、受让等形式被交给了有关部门。1953年，中苏友好大厦（今上海展览中心）的尖塔高高耸立，而其地基正是被征用的、昔日豪华无比的哈同花园。1956年，在公私合营及对房地产业实行社会主义改造后，地皮及其房产买卖的口子被最终扎紧，历时近百年的上海房地产业也就此随风而逝了。

回过头看，近代上海的房地产业几乎可以说是白纸起家，而在这短短一百年间，昔日的水乡芦苇之地迅速发展成为远东第一大城市，人口由十几万跃升至五百万，房地产价格除特殊时期外一直持续上涨，这无疑是中国城市史、房产史上从未有过的案例。究其原因，则不外有三：

一是上海的地理区位优势使之成为近代中国的贸易、金融、实业乃至文化中心，这是其他城市所不能比拟的；

二是战争推动人口、资金一步步向上海聚集，在各行各业的带动下，外国及外地居民大批迁入，人口的不断增多导致房地产供求关系持续紧张，房租、房价、地价也随之上涨不止；

三是租界当局收入主要依赖房捐地税，而房捐地税的不断增加又推动了租界内的公共基础建设，由此形成了与房地产业的良性互动。在此情况下，房地产商的积极投资，房地产业经营模式也灵活多变，由此造就了上海这样一个非同一般的发展样本。

当然，繁荣的背后同样不乏隐忧，如租界当局对房捐地税的过度依赖导致房地产业的盲目扩张，各阶层收入的严重分化导致住宅格局的畸形化，再有就是过度的投机与炒作严重危害了房地产业的长期健康发展。

正如开埠之初美国商人史密斯对英国领事阿礼国说的：我希望在二、三年里就能发一笔横财，从此走开。以后上海不论化为灰烬或沉入海底，都与我何干！……我们只为发财，愈快愈多愈好，一切方法和手段，都是为着这个。

是的，史密斯说到做到，他发财以后，很快就离开了上海。

如是，史密斯的所言所行，何尝不折射了上海百年房地产业的一个心态与乱象！