分析人士指出，地产行业的信用风险将持续释放，尤其在多家房企延迟披露2021年年报，导致跟踪评级推迟的背景下，投资者应警惕后续个别房企评级被动调降促使筹资情况进一步恶化的风险。

　　根据东方金诚数据，2022年6月，房地产行业发行的境内信用债仅有40只，合计规模387.56亿元，债券发行数量和发行规模同比分别下降了23.08%和26.64%。再就全市场占比来看，6月房地产行业债券的发行数量和发行规模占全市场的比重分别为0.88%和0.59%，较5月和去年同期均有所下降。至于净融资方面，6月地产债的净融资额为51.59亿元，虽已连续5个月回正，可较上月减少了90.44亿元。

　　在6月地产债的发行主体中，国企依旧占据主流，而民企主体的发行规模占比不足一成。据东方金诚统计，6月共计有22家房地产企业发行境内信用债，其中4家为民营主体，分别为万科、仁恒和美、佳源创盛和旭辉集团，其中佳源创盛和仁恒和美均为年内首次发债。从发行规模来看，6月民营企业地产债的合计发行量为29.06亿元，同比下降85.08%，占发行总量不足一成，板块内部的马太效应由此可窥一斑。

　　另外，6月中资房企仅发行了6只美元债，融资金额合计约8.7亿美元，同比大幅降低77.91%，净融资规模为-69.10亿美元，仅略高于4月的-69.14亿美元，净融资资金缺口大幅增加。

　　国泰君安固收研究团队发布的最新中国信用债市场调查结果显示，相较上月，有更多投资者认为地产融资环境变化不大或有所恶化，土地市场低迷的持续时间会更长。具体来看，47%的投资者认为地产融资环境变化不大，较上月抬升了16个百分点；12%的投资者选择了有所恶化，相较上月增加了8个百分点；38%的投资者判断会小幅好转，相较上月大幅下降22个百分点；仅有4%的投资者认为地产融资环境会大幅好转。

　　“想要化解债务，最普遍的方式就是以时间换空间，这个逻辑主要基于经济发展和城市化进程的持续推进。”证券研究所固收首席分析师覃汉说，“然而，在当前房住不炒的基调下，房价很难出现大幅上涨，这就意味着短期内通过以时间换空间的方式来化解房地产企业的不良资产将存在一定困难。”

　　公开数据显示，6月房地产行业新增违约债券11只，涉及7家主体，违约规模合计113.45亿元。另外，6月中资房企美元债被国际三大评级机构下调评级共计39次，较5月增加了30%，被下调评级企业共计19家，环比增加35.71%，且当月并无上调评级的主体或债项。

　　由于民营房企的信用风险始终高居不下，因此各机构对于逾期、债券展期等负面舆情异常敏感，这也使得机构调仓更加频繁，并使得6月地产债交易异常活跃。数据显示，6月地产债成交额约为9118.7亿元，环比大幅跳涨。当月高额成交涉及的主体为远洋控股、金地、雅居乐、华侨城等，其中天津项目开发贷逾期是远洋控股地产债当月成交额高居榜首的主要原因。

　　中金公司方面提示，7至8月为地产境内外债券的到期高峰，个别企业可能还要面临兑付大考，叠加部分负面事件发酵的行业传染性效应犹存，则地产板块融资端的冲击压力不可小觑。

　　“7月为地产债到期高峰，在行业融资环境未见明显改善的情况下，地产债展期、违约规模或将加速累积。”东方金诚分析师唐晓琳称，“我们跟踪了今年下半年至2025年末境内外地产债的到期情况，2022下半年的到期规模为3479.49亿元。其中，7月迎来到期高峰，规模约为1048.66亿元。2023至2025年的到期规模分别为6248.03亿元、4726.53亿元和4680.34亿元。其中，2023年整体到期规模较大。”

　　“展望后市，尽管各地正在积极探索化解房企危机的路径，可下半年行业回暖进程还需进一步观察。”唐晓琳说。

　　“后续大部分房企或继续依靠内部现金和资产处置收益来满足资本市场到期债务偿付需求。个人预计，对于目前至2023上半年面临大量债务到期的小型房企而言，其可能会考虑通过债务交换来解决境外资本市场债务到期问题——这种做法对其境内业务和融资的影响较小。”一位机构交易员在接受记者采访时表示，“对于地产板块，投资者也不必过于悲观，未来适当的政策宽松应能提振楼市信心，并缓解房地产行业的流动性压力。”

　　华泰证券研究所副所长、固收首席分析师张继强亦表示，在关注地产销售、拿地情况和房企偿债表现的背景下，聚焦地产债的策略，于操作上可分为以下几类。首先，央国企地产债依旧具有配置价值。其次，基本面略有瑕疵但风险可控的头部民企和混合所有制企业，若顺利渡过偿债高峰，则随着行业拐点到来，其债券估值预计将率先回升，可适度拉长持仓久期。再者，边缘国企、部分混合所有制企业和已有舆情扰动的头部民企，其债券估值承压同时弹性较大，可重点关注行业拐点信号，博弈困境反转收益。最后，债券已深度折价甚至展期的企业，虽然风险较高，但行业反转后依然有博弈方案或者秃鹫投资机会，建议各类机构量力而为。