海外网7月27日电Worldometer网站实时统计数据显示，截至北京时间7月27日6时30分左右，全球累计确诊新冠肺炎病例16380401例，累计死亡病例651198例，79个国家确诊病例超过万例。 全球疫情持范冰冰武媚娘

中南服务：五大引擎和数字化建设，两大增长动能助力“后来者居上”范冰冰武媚娘

步入四季度，港股主板上市门槛升高在即，物管企业也从过去被资本青睐的对象变成了被认真审视的对象，上市进程明显放缓。据不完全统计，截至2021年11月8日，年内新增上市物企仅13家，上市平均用时较2020年拉长51.2天。

在此背景下，中南服务顺利通过聆讯，颇有“突出重围”的味道。那么，作为即将登陆资本市场的“新选手”，中南服务具备哪些投资价值，上市后又可能呈现出怎样的发展趋势？

经过总结，我们认为中南服务呈现出两大后发优势，即驱动增长的五大引擎和智慧化建设，使得公司具备较大的发展弹性，从而推动其在上市后快速进入跃升发展新阶段。

一、五大引擎释放倍增效应，助力实现增长加速度

管理规模是影响物企盈利增长的主要变量，我们认为中南服务增长动能强劲，其所形成的五大引擎，即中南置地交付的项目、与中南集团的合作、市场化外拓、收并购以及战略合作，从五个维度全面赋能企业高成长性，有望在后续释放倍增效应，具体来看：

中南集团的支持。中南集团是一家房地产业、建筑业、土木工程产业、工业集团等多个产业板块的大型集团化企业，具备聚合多业态能力，为中南服务带来多元化业态的项目。例如，除了基础的住宅物业，中南服务也接管了中南集团开发的高端写字楼、工业园区、文旅小镇等其他业态的项目。

同时，与中南置地的稳定合作也为中南服务带来了稳定体量的交付面积。2021上半年，中南置地全口径金额突破千亿，达1088.4亿元，同比增长33%，市场表现优异。同时注意到，今年3月，中南置地荣膺中国房地产开发企业16强，其雄厚的发展实力得以显现。我们认为，中南置地确定性的发展节奏和充足的资源储备，能为中南服务的发展提供稳固支撑，形成类似于“安全垫”的发展基础。

而不断增强的外拓优势则为中南服务的增长扩大打开了向上空间。根据招股书，中南服务针对市场化拓展层面，已完成了专职市场团队的组建，能够与第三方物业开发商进行新业务的拓展；在收并购层面，中南服务拟将上市后募集到资金用于寻找非住宅业态为主的标的，同时关注上下游的优质公司，以期与公司现有业务产生协同效应；此外，在战略合作层面，中南服务将积极寻求与第三方物企建立战略合作伙伴关系，从而扩大市场覆盖面，以及增强竞争实力。

值得一提的是，今年以来，中南服务在外拓层面已经取得了明显的成效：截至2021年5月31日，中南服务签约24个第三方签约项目，签约面积约为280万平方米。与此同时，2021年7月公司成功收购上海莘闵物业发展有限公司60%的股权，进一步补强业态和扩大布局。

在五大引擎的牵引下，中南服务的整体业务规模展现出较为强劲的增长态势。2018-2020年公司在管面积分别为2160万平方米、2739万平方米、3691万平方米，三年复合年增长率为30.7%，远超2021年待上市物企平均在管面积1971万平方米；合约面积亦保持着较高的增长水平，2018-2020年公司合约面积分别为4747万平方米、5797万平方米、6461万平方米，三年复合增长率达16.7%。

截至2021年9月30日，中南服务在管215个项目，在管总建筑面积为4330万平方米，覆盖类型涵盖住宅社区、市政公建项目、城市综合体、商务写字楼、购物中心、学校、游乐场等多种业态。而其总合约建筑面积更高达7010万平方米，对应确定性的增长空间。

往后看，在多业态服务实力、多来源资源支撑、明确的战略规划等多重优势叠加下，借助上市带来的资金实力的增强，以及战略投资及收购的推进，中南服务或将进一步引入上行空间，规模有望迈上新台阶。

二、把握行业升级机遇，锻造数字化建设长板

当下，如果从产业演进的角度来观察物管行业，能够发现物管行业的数字化升级已经成为必然趋势。尤其是疫情期间互联网巨头携带着强大的技术流量，纷纷入局社区团购，物业产业互联网雏形出现，重塑社区物业居住关系的想象边界被逐步打开。换言之，数字科技带来的运营效率优势、更细化的服务颗粒度，以及多维度的服务场景，都为未来语境下的物管行业的发展贡献了更多可能性。

而关注到中南服务在数字建设方面积累颇深，从2018年起率先投入推进服务和管理的信息化，持续升级客户端APP、模块化计划运营系统等，到2021年通过AI、大数据、互联网、物联技术迭代升级智慧管理与智慧社区的运营平台，显示出其对行业趋势的敏锐捕捉，从长远战略价值层面来看，中南服务的数字化建设具有以下突出价值：

经营价值：依托“数字化+标准化”的管理生态体系，中南服务将科技手段运用到经营及服务层面，切实达到经营效率的稳步提升。数据显示，公司人均收入由2018年的9.8万元增至2020年的14.6万元，复合年增长率为21.7%，并由截至2020年5月31日止五个月的5.4万元增加37.7%至2021年同期的7.5万元。

洞察价值：“鹿友家”APP线上数字智慧服务平台是服务于中南家人的一站式智能软件，一键直达生活需求，掌握美好生活资讯。中南服务围绕资产服务、美筑美家、生活服务、空间运营、新增值服务五大维度，精心构建全生活场景增值服务，以创新、人文、多元的态度，深刻洞察业主与客户需求，让业主智享美好生活。2018-2020年及截至2021年5月31日止五个月，中南服务客户满意度分别为80分、85分、 88分及84分，均高于行业平均分。

我们认为，数字中南是中南服务对行业发展趋势的准确把握，也指明了公司高成长的未来路径。

结语

更深一层的考虑，我们对中南服务的两大后发优势做出如下展望。

一是在五大引擎驱动下，中南服务能够形成“以规模效益推动业态种类丰富、以多业态服务实力持续市场化拓展”的良性循环，或能助力中南服务上市后触发“量变到质变”指数级增长的按钮；

二是中南服务构建起的智慧社区，以智联服务云枢连接业主，在为业主悉心描绘生活的更多可能的同时，中南服务或能挖掘到全新的服务产品种类，从而开辟服务和消费的新领域，构建公司第二增长曲线。

因此，笔者判断，上市之后的中南服务，有望凭借后发优势，实现飞跃性的成长从而在众多物管标的中脱颖而出。

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