李宇嘉专栏丨用足用好政策工具箱促进房地产市场健康发展和良性循环

  • 2022-08-15
  • John Dowson

李宇嘉专栏丨用足用好政策工具箱促进房地产市场健康发展和良性循环

  日前,央行发布2022二季度货币政策执行报告(以下简称“报告”)。关于房地产,报告指出“牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,稳妥实施房地产金融审慎管理制度,促进房地产市场健康发展和良性循环”。

  这一表态与7月28日中央局会议的表态一脉相承,并更加强调了“稳”。这包含两层意思:一方面,加大力度支持刚性和改善型住房需求,保持房地产行业和市场运行整体稳定,不要大起大落。根据报告披露的数据,今年二季度金融机构房贷利率大幅下行了87个基点至4.62%,创下2017年6月以来新低。

  另一方面,7月28日中央局会议将房地产置于“防风险”的表述中。因此,下半年如何处置好风险,并避免向民生保障和金融领域蔓延,守住不发生系统性风险的底线,将是货币政策的重要基调。基于此,报告明确指出,加强金融法治建设,以制定金融稳定法和设立金融稳定保障基金为契机,进一步理顺并健全金融风险防范、化解、处置长效机制,推动处置机制市场化、法治化、常态化。健全金融风险问责机制,对重大金融风险严肃追责问责,有效防范道德风险。

  这意味着,对于地产金融风险的处置,正在拟定长效机制、顶层设计,其中就包括纾困基金,它是金融稳定基金的重要组成。我们认为,还包括并购、资产重组、国企或城头平台承接等等可选项。不过,所有出险地产企业或项目的处置,均以市场化、法治化为第一原则,防范道德风险的发生,并在处置风险过程中对业务违规的金融机构进行问责和处罚。

  报告还指出,密切关注重点领域风险,继续按照“稳定大局、统筹协调、分类施策、精准拆弹”的方针,抓好防范化解金融风险工作,压降存量风险、严控增量风险。就地产风险来说,这意味着,稳定大局是指导原则,绝不能发生从地产领域传导至金融市场的情绪恐慌,甚至是信心坍塌;统筹协调指的是央行要与银保监、地方政府等形成协调联动的小组,共同推进风险处置和“保交楼”;分类施策指的是,在顶层设计的大原则下,各地针对风险处置、支持合理购房需求等等,要创新政策工具,推进“一市一策”“一项目一策”;精准拆弹是采取定向措施,将集团企业的风险大而化之、切块处理,实现存量问题项目的风险最小化,同时要推进市场监测和政策储备的前瞻性,将增量项目风险控制在萌芽状态中。

  因城施策用足用好政策工具箱,在7月28日的中央局会议也做了明确的指示。目前,各地政策工具箱内的政策储备,主要是在房地产市场调控方面,而针对风险处置、项目收并购、保交楼等等,有待做足相应的工作,地方的主体责任还有待夯实。此次重点强调因城施策用足用好政策工具箱,主要指两个方面,一是各地在落实差别化信贷政策(首付比例和利率水平)时,各地人民银行既要支持刚性和改善性住房需求,也要促进信贷结构调整优化,完善金融有效支持实体经济,还要防范地产风险的发生;二是在处置本地地产项目风险爆发、保交楼时,也要创新政策工具箱,根据顶层设计要求,增加相应工具的创新和应用。

  下一步货币政策的表述方面,报告在工作总基调和要求中强调,要“兼顾短期和长期、经济增长和物价稳定、内部均衡和外部均衡”,并添加了“不超发货币”的表述,体现了在西方发达经济体加快收紧流动性、国内通胀压力抬升的背景下,政策重点在于追求平衡。这意味着,当前宽松充裕的流动性状态可能难再加码。基于此,不可能指望大幅度宽松流动性救助地产。

  根据央行报告,二季度个人住房利率大幅下行,并已降至阶段性新低,显示信贷环境已经不是地产需求的主要约束,当前住房领域面临的主要矛盾是:在“房住不炒”“供需平衡”的新时期,商品房供给主导和新市民保障房需求上升的矛盾,高房价和新市民购买力不足的矛盾。这些结构性的问题,是解决总需求问题的货币政策难以覆盖的。

  因此,央行能做的只是继续降低中长期LPR,以较低购房门槛和成本,支持刚性和改善性住房需求,促进行业基本面一定的活跃度,保持“三稳”的同时,降低风险处置的阵痛。从中长期来看,资金不太可能再大规模进入地产。央行在报告专栏《近年来信贷结构的演变和趋势》中指出,随着城镇化进程边际趋缓和房地产长周期趋势演变,信贷增速在新旧动能换档和融资结构调整过程中可能会有所回落,但这是适配经济进入新常态的反映,并不意味着金融支持实体经济力度减弱。

  信贷大规模支持旧基建和地产等传统行业的可能性较小,资金在房地产领域冲高趋降是必然趋势。从信贷需求看,2022年上半年相较于2019年末,新兴行业和制造业的比重回升,而“铁公鸡”等基建和地产等资金密集型领域信贷需求双双走低。因此,对地产的金融支持是基于行业发展本源(居住属性导向下的民生考量)、防范风险快速以及行业稳定大局等综合平衡后的合理举措。

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