经济下行压力叠加疫情突袭、国际环境等不确定性因素让因防疫延迟召开的备受关注。2020年中国经济将去往何处？房地产行业如何找到定位？房企如何实现在压力竞争中的逆势增长？

　　学习两会精神，解读两会政策，华本企业家俱乐部于5月31日举办企业家线上沙龙—两会专题，邀请住建部政策研究中心原主任、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹，中指研究院常务副院长、中指控股CEO黄瑜，佳兆业集团控股首席经济学家刘策，鼎信长城集团董事长章华等100余位行业专家和企业家参加，与会嘉宾从不同维度解读政策方向，研判市场趋势，共同探讨新形势下行业发展机遇。

　　房地产市场受疫情影响比较明显，疫情后，整个房地产行业恢复的还是相当不错，这与目前宽松的货币政策有直接关系。疫情不会改变房地产进入新发展阶段的大趋势，即房地产市场正在从过去的普遍性机会进入到未来的结构性机会，房产市场肯定是有很多机会的，但主要都是结构性的机会。

　　用分化已不足以形容行业目前状况了，4年前百强企业市场占比还不到40%，在去年已到70%了。市场处于超级疯狂的状态，销售规模、拿地、融资成本的差异都很明显，大企业市场占有率增长速度非常快，优势特别明显，大企业之间的分化也非常明显。

　　当前房地产市场的销售数据还是不错的，但这是以价换量的一种结果。大城市和小城市的表现是不一样的，大城市主要还是受政府限价影响，中小城市主要是用打折促销来换取成交量。今年的房地产市场，我们有可能看到的是总量趋稳，但价格保持稳中有降的一个整体状态。

　　土地市场的表现比楼市要好，特别在价格上。由于政策集中在供给端，货币政策还比较宽松，按照目前趋势来看，前端的土地供给、新开工投资中的恢复远远好于末端销售，对开发企业来讲，土地供应又相对比较充足，投资机会有很多，周期速度也很快，所以今年房地产市场的前期增长会快于后期。

　　为了保增长，今年3月份国务院还印发了关于授权和委托用地审批权决定的通知，主要是加快土地审批的速度，能够使投资项目和土地的周期更短。这其实也给了企业新增土地、优化投资布局的机会。政策宽，政策优，机会多，对开发企业来说，这是很好的一个机会。

　　对于今明两年的房地产市场，我认为最大风险来自于库存周期的上升。今年政策偏供给端、紧需求端，这将导致库存进一步上升。企业最需要注意的就是库存周期上升的风险，今年到明年这种风险会逐渐显现。

　　我们现在根本没有条件再出台2014年那样的去库存政策，过去这一轮去库存让全国不同城市在不同时间段里，房价普遍翻了一倍，房价已经居于高位了，而再继续上涨对中国经济的发展将是是一个灾难。

　　政府最担心宽松货币政策导致资金流入楼市，从而进一步推高房价风险。实际利率与房价呈相反走势，凡是宽松的货币政策都会推高楼市，这是已被国内外反复证明的。

　　经过了上一轮的去库存，中国的房价已被推到高位，处于较高风险的状态，所以政府是宁肯用行政手段来管限房价，也不愿放松楼市需求端的政策。

　　中国对房地产投资是有多方冲动的，银行对企业的房地产投资从来都是有冲动的，而中国居民家庭负债的80%是实物资产负债，且这80%里的60%以上都是住房相关，所以老百姓也是倾向于购买房子的。

　　这一轮政策发力是以供给端为主，主要靠人才引进政策的需求端空间有限。政策集中在供给端，所以土地政策就成为因城施策的最大空间所在。因城施策是以保“稳”为主，大涨大跌都有风险，中小城市为主，特别是70个大城市市场政策的宽松度有限。

　　2月21日的金融市场工作会议提出保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，我觉得至少今年将会始终贯彻。

　　今后无论市场好或不好，我判断房住不炒的定位应该不会改变了。今后政府会在城市更新、老旧小区改造、物业管理方面出台更多系统性的政策和文件。物业服务的增值空间和市场规模会持续扩大，能提供更好居民服务的企业未来会有很多好的机会。

　　在市场超级分化和政策坚定调控的格局下，我认为是房企的一个重大考验。对一些企业来讲，机会会更多，市场占有率提高会更快。我觉得开发企业要对短期和长期发展有不同的策略选择，做好投资选择，把握好开发节奏，有明智的合作，有积极的营销手段来抓回款，那我认为房地产行业的稳定健康发展，企业的稳定健康发展都是可期待的。

　　今年以来新房价格累计涨幅仍为近五年同期最低水平，5月价格环比涨幅小幅扩大，长三角地区价格涨幅最高。近期重点城市商品住宅成交规模持续向好，单月成交同比转增。而各线城市商品住宅成交面积同比下降，5月份二线及三线各代表城市同比转增。在供应方面，房企积极营销，推盘力度持续加大。

　　今年以来住宅用地供需规模均有所下降，成交楼面均价结构性上涨，5月宅地推出量继续增加，楼面价大幅提升；一线城市住宅用地供需明显增长，二线和三四线城市成交规模均有所下降。企业布局选择上，一二线仍为重点，长三角热力不减。热点城市优质地块推出增多，企业竞拍积极，土地市场升温。

　　超70省市出台涉房新政，集中在延期土地出让金、调整预售条件；部分城市需求端有改善，但在土地市场热度不减背景下，政策改善空间或有限。

　　预计2020年商品房销售面积同比降幅较去年将有所扩大，全年市场规模保持近16亿平方米水平，房价稳中有所波动，一二线及城市群强三线市场有支撑，普通三四线调整压力大。

　　需求端：受疫情冲击，年内居民收入预期难有明显改观，对房地产市场需求的抑制影响仍将持续一段时间，但同时租房需求转化为置业需求、刚需和改善需求积极释放也将有力托底市场规模。

　　价格端：房企受疫情影响，销售回款不畅，资金压力加剧，为抢收阶段需求短期内房企或将进一步提高项目优惠力度，房价水平存一定调整压力，但政府“稳地价稳房价稳预期”目标不变，房价整体下行幅度可控， 预计全年房价将保持稳中小幅波动态势。

　　今年经济增长的压力非常大，疫情和国际贸易关系对经济的影响是罕见的。当前处于基建的发力周期，我认为新型基础设施、新型城镇化以及交通水利等重大工程，这些产业对整体经济增长的带动作用还是不及地产。

　　当前整个财政缺口其实是非常大的，要想靠积极的财政政策，通过大规模的财政投资去稳经济，我觉得空间是有限的，最后还是要靠土地收入来弥补。

　　我认为在经济增长的约束下，特别是当前的多变形势，地产行业对国家稳增长的意义是越来越大。预计在四季度，地产的重要性可能会进一步提高。

　　行业调控上，我认为不存在政策加码的空间，只可能趋向边际放松，而且在接下来的几年可能都是处于边际宽松的状态。

　　我有四个判断，企业资金层面会较宽松，融资收紧的可能性很小。考虑地产的投资规模及广泛的经济带动力，接下来的一段时期，我感觉政策对房地产的容忍度应该是会提高的。

　　土地市场竞争应该会加剧。初步预计从三季度开始会表现明显，核心一二线城市的土拍溢价会非常高，主要理由是宽松的融资环境和企业销售回款的加持。

　　对整个行业短期和中长期的形势，我个人认为，房地产行业乃至整个中国的济发展都进入到深水区了，发展速度不能放慢的同时产业升级还要跟上，这个过程就是飞机在高空中换发动机，我认为房地产行业当前是处于一个比较好的状态中的。

　　很多标杆企业已经在探索新道路了，比如围绕地产的上下游企业做一些定增投资。利用自身的优势去赋能定增的目标企业，提高营收、利润，进而提升整体市值表现，获取资本层面的收益。

　　怎么搭上资本市场的快车，我觉得这是房企需要着重考虑的，要学会从获取产业利润到享受资本升值的利润。

　　回归地产主业本身，我觉得发展逻辑简单明了，无非就三个方面，提升品质和运营让产品更有议价能力、加快融资占用周期让实际成本更低、加速推货销售让利润空间更丰厚。

　　从上市公司年报来看，行业平均资产负债率超过80%，真实的数值肯定还要更高，净资产负债率94%，行业首次降到两位数了，之前都是100%以上，部分激进型房企一度达到300%~500%。所以整个房地产行业其实已经是高度的杠杆化和金融化。

　　疫情以来，恢复的这两个多月，房企融资成本是在下降的，降了两个点左右。但大分化的局面非常明显，行业2/3以上的规模都是前100强房企创造的，所以100强以后的企业可能都谈不上成本下降，而是能不能拿到资金，不同规模企业融资的差别也是非常之大的。

　　银保监会在两会结束的前两天发布文件，大意是要防止房地产的金融化和泡沫化，我认为这个表态基本可代表银保监会过去两年来对房地产行业的认知和动向，所以后续监管部门应该是要有一连串动作出台的。

　　关于信托的管理办法，近期讨论稿已经出来了，如果真正实行了，上万亿的资金规模，我想对房地产行业的影响还是非常之大的。央行也有表态，包括支持供应链金融，另外在发债方面也稍有松动。

　　所以一方面，随着过去货币放水，房企融资利率在下降，从金融机构也拿到不少资金，而另外一方面，金融监管机构对行业又非常谨慎。保持一定警惕性的同时，有鼓励方向，也有限制方向。

　　总体看来，行业现在还不缺钱，到下半年资金层面的力度应该会是收紧的，上下半年会形成较鲜明的对照。企业要尤为注意监管机构的表态，如果在上半年有机会拿到资金，那我们就一定要抓紧时间。

　　投资更谨慎。过去两月，全国超过10个城市出现高达50%~100%的土地溢价，我是有担心的，因为地块投资错了，那就满盘皆输。房价从年初到现在是基本平稳的，如果地价涨得厉害，售价没变，那最后项目亏损还是小事，企业现金流中断就是大问题了。

　　管理精细化。当下的形势下，企业摊子铺过大，过于多元化，可能会有一些麻烦。我觉着行业本身还是有很多不错机会的，企业在管理层面可能还需做一些强化。