地产股又大跌:3000亿市值几天就没了!背后竟是这个原因

  • 2023-03-01
  • John Dowson

地产股又大跌:3000亿市值几天就没了!背后竟是这个原因

  棚改政策调整消息一周来,地产值蒸发逾3000亿元,而自今年1月底以来,地产值蒸发过万亿元。

  几个主要的地产股龙头,万科最近一周跌去约400亿元,从3000亿元跌至2600亿元;招商蛇口与保利地产也跌去两三百亿元;港股的中国恒大与碧桂园一周也跌去数百亿元(港币)市值。

  如果拉长一点时间。万科从1月底4328亿元,跌到如今不到2600亿元,跌去1700亿;招商蛇口、保利地产同期也跌去逾500亿元;港股中国恒大、碧桂园从今年1月底高位下来,也都跌去数百亿元市值。

  自上周一传出棚改政策调整消息至今,地产股持续承压。6月26日一早碧桂园跌幅超过8%,短短四天内市值蒸发800亿元;同日,中国奥园、雅居乐、新城发展控股跌超6%,中国建材跌近6%,融创中国跌4.81%,中国恒大跌2.73%。

  一则有关棚改的消息是关键:棚改项目审批权收回至国开行总行。所谓“棚改”,是指为改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程。

  国开行回应如下:“今年以来,开发银行严格执行国家有关棚改政策,在国务院相关部委指导下,配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。截至5月末,开行今年发放棚改4369亿元,有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。目前各项工作正在有序开展。”

  今天主要地产股继续大跌。截至上午收盘,招商蛇口跌6.35%,保利地产跌进6%,万科A跌近5%。

  从6月25日棚改政策调整消息传出,到上周五6月29日收盘,A股地产值缩水约2000亿元,港股内房值也缩水逾千亿元,地产值蒸发逾3000亿元。如果算上今日大跌,那么市值蒸发更多。

  “今年市定目标任务是3.04万户,征收房屋430万㎡,计划投资265.17亿元,动迁15万人!什么?感觉3.04万户、15万人只是个数字,和自己没什么关系?那咱们拿去年的事实说说线年棚改推动房地产去库存7000余套。

  对!就是这个数字!是不是感觉今年又可能有大批的棚改户加入买房大军?是不是感觉房价又会变动?贴心的我劝你哈,买房莫要犹豫观望,看准了买了就ok!”

  该城市一位居民告诉【经济ke】,三四年前,这座傍水而居的城市房价只有三四千,人均月工资也是这水平,生活很惬意,压力也不大,“盖了很多房子,卖不出去,大家也不着急买,房价有一阵子还下降。”

  去年底,中部某县一位刚离职的官员私底下告诉【经济ke】:“负债太多了,2016年卖了两宗地,今年卖了一块地,老板(指县委、县长)都快急死了。县里面除了医院没有抵押,其他可以抵押的资产都抵押出去了”。他如果土地再卖不出去,抵押的土地价格下跌,银行逼债,政府信用违约,那可麻烦大了。

  必须把手头的存货清仓,接着再卖地,卖新房子,要不,这生意就做不下去了。卡住脖子的难题是,谁来掏钱买单?靠当地居民家里可掏不出更多的钱。那么,钱从哪里来?谁来撬动这个支点?

  2015年,国务院推出棚改三年计划,要求积极推进棚改货币化安置,以缓解和消化商品房库存。棚改规则逐渐转向为货币化安置,也就说拆迁之后不给房子给现金,拆迁户自己再去买房子。

  恒大集团首席经济学家任泽平认为棚改是一石三鸟之计:“棚户区改造不仅改善民生、改变城市面貌,也创造住房需求、拉动房地产投资,是未来 5 年支撑房地产行业发展的核心变量之一”。

  从此前的实物安置改为货币化安置是其中关键,而PSL又是核心环节,并被不少地方政府视为如意法宝,放大到极致。

  具体怎么操作呢?还是以上述的中部城市为例,政府规划一批棚改项目,向政策性银行申请专项,国开行再通过PSL拿到央行资金。到手,地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款,棚改拆迁户拿着拆迁款,欢天喜地买新房去,比如上述所说的做广告的大公司。

  这里说的政策性银行主要就是国开行。公开数据:截止2017年末,国开行累计发放棚户区改造3.4万亿。在回应几天前的消息时,国开行说截至5月末,今年发放棚改4369亿元,有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。

  占比有多大呢?住建部副部长陆克华曾透露,2016年全国棚改货币化安置比例达48.5%,比2015年提高了18.6个百分点。另有数据:2017年我国各类棚户区改造开工609万套,完成投资1.84万亿,棚改货币化安置比例高达60%。

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