“十四五”规划建议未提房地产税

  • 2020-11-11
  • John Dowson

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前瞻

周雪松

“十四五”期间楼市如何?这直接与经济增长情况密切相关。经济增量蛋糕做得越大,楼市可扩展的空间也越大。业界有一种说法,房地产市场长期看人口,中期看土地,短期看金融。“十四五”时期是中国全面建成小康社会之后,乘势而上为实现第二个百年奋斗目标而奋斗的第一个五年,也是中国抓住难得机遇、顶住各种挑战、拓展发展新空间的关键时期。尽管我们面临着众多挑战与压力,但我们有理由相信,随着改革深入与经济不断发展,中国即将开启一段更辉煌的征程。也正是因此,楼市仍然值得期待!

销售面积或触及天花板,但销售金额会继续扩大

近年来,虽然中国经济增长速度放缓,但仍然是全球经济增长的火车头,随着我国经济体量越来越大,基数越来越高,经济增速放缓属于正常现象。楼市也是如此,经历了二十多年的快速奔跑,停下来喘口气再接着跑也很正常。无论是中国经济还是楼市,都仍然处于全球领跑状态,这种趋势没有变,而且短期内也不会改变。

十九届五中全会指出,当前和今后一个时期,我国发展仍然处于重要战略机遇期。尽管机遇和挑战都有新的发展变化,世界正经历百年未有之大变局,但新一轮科技革命和产业变革深入发展,我国已转向高质量发展阶段,制度优势显著,治理效能提升,经济长期向好,物质基础雄厚,人力资源丰富,市场空间广阔,发展韧性强劲,社会大局稳定,继续发展具有多方面优势和条件。这些积极因素都是房地产市场进一步发展壮大的有利条件。

多年来,我国房地产市场飞速发展,不过,值得注意的是,央行调查数据表明,我国住房全面短缺的时代已经结束,行业企业一味规模化发展不仅不现实而且存在风险,所以当前发展速度有所减速,部分企业遭遇增长瓶颈,利润水平有所降低也是非常正常的现象。加强调控同样也是顺势而为,目的是促进房地产市场平稳健康发展。

在有的专家看来,“十四五”期间房地产市场可能出现所谓的“天花板”。“从增长角度或者量的角度来看,中国房地产的总体增长在‘十四五’期间可能会出现拐点。”前不久在“经济学家圈展望论坛”上,中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示,这种拐点的出现,一定会倒逼开发企业转向房地产开发以外的产业。

易居企业集团CEO丁祖昱在接受采访时也认为,我国房地产市场从规模上来说的确遭遇了“天花板“。但丁祖昱同时强调,“市场规模到了‘天花板’,但是在这个高位下面,我认为还可以发展很多年。”丁祖昱指出,同时,因为“三条红线”,企业增长都明显放缓。他说,这种情况不能说是拐点,但是增长方式和增长速度都会发生比较大的变化。

建诚晟业联合创始人苑承建对表示,在我国经济社会面临大变局的情况下,未来五年乃至更长时间,中国房地产业将呈现出“总量趋稳、结构分化、竞争激烈、模式转型”的特征:在经济发展、居民收入水平提升、城市格局更趋合理的大背景下,中国房地产市场规模高位运行、略有下降的可能性较大,不同城市量价分化进一步加剧,东南沿海、长江经济带等区域高能级城市及其辐射范围内,将是产业、人口集聚的重点,是房地产市场发展和企业布局的重点。

“从销量的角度来说,以销售面积为依据,我认为楼市‘天花板’已经到了。但从市场规模来看,以销售金额的口径来判断,‘天花板’还没有出现,销售金额还会继续扩大。”苑承建告诉记者。这意味着,房价还有一定上涨空间。

虽然“十四五”规划建议并未提及具体经济增长指标,但建诚晟业研究报告指出,“中央淡化具体数量化的目标不是不关注增长,而是质量效益与增速兼顾,发展是第一要务,质量上去了,增速自然不会低。”预计2021年两会期间审议并公布的“十四五”规划纲要,仍有可能提出国民经济和居民收入等具体量化目标。很明显,“十四五”乃至2035年,将是我国经济社会发展的重要阶段,经济发展更重质量而不是速度,更关注科技、消费等实体经济,促进全体人民共同富裕。

根据瑞银证券、野村证券等国内外知名机构分析,中国“十四五”期间GDP增速、人均可支配收入的目标在5%左右,常住人口城镇化率每年提高约0.8个百分点,户籍人口城镇化率将提高1个百分点以上。在此背景下,我国经济总量仍将保持增长,2035年成为中等发达国家、全体居民共同富裕等美好愿景顺利实现。

建议未提及房地产税,房地产有望进入平稳发展期

值得注意的是,“十四五”规划建议提到,优化国土空间布局,推进区域协调发展和新型城镇化,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,租购并举、因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。其中,蕴含着丰富的与人口、土地和金融相关联的信息。银河证券分析指出,“房住不炒”写入“十四五”规划建议意义重大,是对中央房地产调控政策方针的延续,关键点是“平稳健康发展”,未提及房产税。提法中性偏正面。预计未来房地产行业将进入平稳期,将更加考验房企的管理运营能力。

“从上述建议不难发现,‘房住不炒’‘因城施策’仍是总体精神,房地产业平稳健康发展是总体目标,房价平稳是政策出发点。”苑承建建议,房地产企业以更长远的视角审视企业发展战略,积极降杠杆,优化区域和城市布局,加强城市深耕,与政府、产业等相关各方积极互动,全方位提升运营管控能力,优化产品能力和服务水平,推动企业规模与效益稳步发展。

在产业方向上,此次建议明确提出加快发展现代产业体系,推动经济体系优化升级,与科技、消费、服务等相关的内容得到更多强调。构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。坚持扩大内需这个战略基点,使生产、分配、流通、消费更多依托国内市场,形成国民经济良性循环。其中在消费上还提出了“促进住房消费健康发展”,合理需求仍将被支持,但房价平稳仍是总体出发点,不合理的投资需求会继续得到严格管控。

中信建投也注意到,“十四五”规划建议未提及房地产税。其预计,未来房地产行业周期波动将减弱,有望进入平稳发展期,出现大起大落的概率低。在此背景下,房企发展将转向管理精细化带来的效益提升。

易居研究院认为,未来五年,我国住房民生属性将进一步强化,住房供应体系将更加完善。未来伴随着改革创新步伐加快,经济发展不断取得新成效,我国经济实力、科技实力、综合国力将大幅跃升,经济总量和城乡居民人均收入将不断迈上新台阶,进入中高收入国家行列指日可待,人民生活品质将持续改善,房地产高质量发展前景广阔。

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