王晶晶 随着新技术和经济社会发展，行业会出现新趋势。从电商领域而言，2020年，疫情加速了居民消费习惯的变化，线上渠道成为购物的主要方式，电商也成为零售生态的重要组成部分。在即将到来的2021本站

对话杨宇：险资视角下的ESG投资机遇本站

　　四月中旬，北京还未实施大面积的居家办公，杨宇先生曾受邀给人民大学商学院MBA上了一堂选修课，主题是险资视角下另类投资新趋势，授课内容主要围绕另类投资与实物资产投资、新基建与新能源带来的新机遇，以及基础设施REITS的新趋势展开。

　　杨宇先生拥有二十年大型银行保险资管从业经验，目前是国寿资本投资公司董事总经理，公司在管规模超1600亿元。他也是一位经验丰富的资产证券化专业人士，既是发改委基础设施公募REITs专家组成员，参与了第一批公募REITS项目的审核工作，也是中国保险资产管理协会ESG专委会执行专家。

　　那堂现场授课，实操经验和理论知识纳于一身，MBA们意犹未尽。不久之后的五月初，焦点财经专访了杨宇先生，采访形式为全程线上进行，采访主题也更加聚焦——险资视角下不动产行业的ESG投资机遇。

　　杨宇先生所就职的国寿资本是中国人寿旗下的不动产和基础设施投资平台，也是ESG和地产投资界的领军者之一，杨宇先生既是国寿资本的管理者又是业内权威专家，对不动产投资和ESG领域都有着丰富的实战经验和自己的独到见解。

　　“ESG主要可以分为环境（Environmental）、社会（Social）和公司治理（Governance）三个方面。”杨宇分析道，在“双碳”目标背景之下，险资重点关注绿色和低碳领域的三个投资方向：

　　第一，是能源供给结构的转型。典型如光能，风能，氢能和储能等领域的投资机会，其中涉及到两种投资模式，一种是重资产投资，如风电光伏电站，以及电网升级改造投资，投资额比较大，属于基础设施投资；另一种是轻资产投资，如PE投资，即未上市公司的股权投资，比如寻找氢能行业的下一个宁德时代。

　　第二，是能源应用的低碳改造。包括煤炭、清洁利用、工业生产等领域，特别是化工。汽车交通是能源消耗大户是大众常识，但其实化工的能源消耗远高于交通，所以工业生产的清洁化和电气化改造，以及交通领域的新能源应用等，这些低碳技术应用领域是险资重点关注的投资赛道。

　　第三，是能源利用的提质增效。主要体现在单位GDP的能耗，如无人驾驶智慧城市、智能工厂，都是通过提高生产和生活效率，降低碳排放来实现能源的提质增效，这也是房企建造绿色建筑和零碳建筑，积极参与ESG投资的重要体现。

　　“从险资角度而言，我们非常愿意在所投不动产项目中，能够应用低碳或零碳技术，包括在设计建造过程中采用低碳环保的方式，如太阳能的利用、余热供暖和集中供冷等，这些均是房地产领域可以应用的技术，也是险资的投资机会。”杨宇表示。

　　商业不动产一直是保险资产配置的重要选择之一，一方面是由于商地不动产项目规模体量大，投资周期长，收益回报稳定且可以跨越周期，与保险资金匹配度很高。从全球来看，核心城市、核心地段的商业不动产大多由保险资金直接或间接持有，国内险资也大都在核心城市持有体量较大的不动产资产。

　　另一方面，商业不动产与住宅属性不同，没有居住属性，本质上是经济生活的物质载体，就像农民种地需要耕地，发展工业需要产房一样，发展第三产业，就需要办公楼、商场或是产业园区这些物质载体的支持，所以投资商业不动产是金融服务实体经济的重要表现。

　　“但疫情影响之下，险资的投资方向也在调整，开始积极转向仓储、产业园和数据中心等发展潜力较大的新兴业态。” 杨宇表示，国寿资本目前重点关注公募REITs资产类别，如物流资产、产业园资产以及一些特许经营权类资产，这些资产既可以贡献稳定的期间收益，又可以通过公募REITs实现上市，具有较好的流动性和安全性。

　　从不动产投资中的ESG角度来看，去年12月，世邦魏理仕曾发布2021年中国区写字楼租户调查，绿色楼宇表现出更大的租户吸引力，在全国主要的一二线城市，LEED认证楼宇的年去化速率在疫情暴发后的四个季度较疫情前四个季度上升2.3个百分点，而非LEED认证的楼宇则下降了1个百分点。

　　越来越多的租户也将租赁绿色楼宇纳入企业ESG计划及房地产策略，93%受访企业倾向选择绿色楼宇，有17%受访企业认为是否是绿色楼宇将直接影响其租赁决策。随着更多租户推行ESG计划，绿色楼宇的吸引力将进一步提升。

　　杨宇还引用了其另外一组数据说明，是关于2021中国仓储物流租户的调研，33%的受访者表示未来三年将增加绿色认证仓储设施的使用；其中第三方物流租户的态度最为积极，计划增加绿色设施的占比达到60%。

　　“尽管可能没那么快，但很多房企也纷纷意识到了ESG或绿色低碳对于行业发展的意义，以及对于商业项目出租率的影响。”杨宇概括道，无论是广义的不动产，还是狭义的房地产领域，与ESG或绿色低碳相结合的项目，更具有投资潜力。

　　现在越来越多险企将资金投向绿色产业，但绿色项目的投资期限一般较长，险企在识别绿色投资项目的风险和保证资金安全方面，如何才能更好的识别，从而制定风险防范措施，杨宇从四个方面谈起：

　　一是目前行业具有投资可行性。最初绿色产业包括风能、光伏、垃圾发电都是依靠国家补贴，但近年来，技术进步使得平价上网仍然有利可图，行业出现盈利拐点，行业具有投资可行性和延续性是投资的基本前提；

　　二是选择优质合作主体。比如新能源供给领域重点选择国内的五大、四小发电龙头企业，依托他们在行业的深厚积累，以及对优质项目的获取开发和运营能力，建立深度绑定利益分享机制，降低投资风险；

　　三是充分研判拟投项目。保险资金要对投资项目进行充分的可行性研究，对项目的现金流、盈利能力和风险做全面分析，预判投资收益和风险；

　　四是强化投后管理。投后管理能力是成熟机构的核心能力之一，与合作方一同就项目的投后管理进行跟踪、监督，对风险项目的处置和退出，也是实现投资保值增值的重要手段。

　　当然，保险资金投资ESG仍处在起步阶段，监管机构正在研究制定保险资金ESG投资指引。在杨宇看来，险资树立ESG投资理念，对于发挥长期优势和价值投资至关重要，所以他提了三个建议：

　　首先，能够明确ESG投资标准。当前，绿色建筑、绿色信贷和绿色债券等产品在国际和国内均有明确的定义，但是ESG投资还缺乏统一的口径和标准；

　　其次，为促进发展应给予考核激励机制。如降低险资投资ESG产品的资本占用，申报项目方面建立绿色通道，以及税费方面给予一定优惠政策等；

　　第三，ESG信息披露要统一标准，尽快完善绿色评级认证体系。探索构建信息披露平台，使ESG信息披露进一步制度化、常态化和数据化。

　　杨宇：交易的形成往往来源于买卖双方对未来预期的分歧。从资产价值的角度来说，评估方法有几种，即便是收益法，也通常落后于实际经营数据表现，具有一定的滞后性，而疫情特殊情况的表现一般不作为资产价值评估的基础数据，尽管2021年以来房地产行业经历了考验，但对核心资产而言，卖方心理预期价格并未大幅下调，买方想“捡漏”的机会目前并不多见。从另一个角度而言，疫情对于传统商业物业的冲击是否会成为新常态，进而从中长期影响资产价格，站在一个历史的转折口来看，现在认为可能是“捡漏”，但也可能是买贵了。

　　问：以ESG导向的绿色发展，正为房企拓宽融资渠道带来新的机遇，险资目前对房企绿色债券等金融产品是怎样一种态度？

　　杨宇：截至2021年末，中国本外币的绿色余额已经接近16万亿人民币，同比增长33%，存量规模居全球第一位。2021年，中国境内绿色债券发行量超过了6000亿元，同比增长了180%，余额达到了1.1万亿，在全球居前列。

　　绿色债券是险资标准化产品投资的重要选择，虽然我们没有进行过具体统计，但是我认为保险资金作为投资人在当中的占比和体量不会小；另外，监管机构也在鼓励保险资金去参与绿色债券的投资。

　　对于房企而言，发行绿色债券既是响应“双碳”政策的体验，也能降低自身的融资成本。但是发行绿色债的房企，多数是商品住宅开发企业，在“房住不炒”的大背景下，保险机构不能违规流入住宅开发企业或项目，这是合规底线。

　　杨宇：2010年9月，中国保监会（当时名）颁布实施《保险资金投资不动产暂行办法》以来，多家保险公司依据该办法的规定就投资不动产项目进行了尝试，包括中国人寿，在境内外，国内核心城市一线城市，投资了写字楼、综合体、物流、产业园等项目，这些项目作为实体经济的重要物质载体，为地方的经济增长和就业发挥着巨大的作用。目前对于不动产领域，国寿资本将坚持产品化、基金化的发展定位，重点关注新基建如物流、产业园、数字地产的投资机会，优选区域、业态和合作对手，致力于为投资人实现稳定回报。

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