业绩会实录 | 中国奥园(03883):有信心完成全年合同销售同比增长12%

  • 2020-08-20
  • John Dowson

原标题:国际泳联官宣福冈游泳世锦赛时间:2022年5月举行 新华社北京5月4日电(记者周欣)国际泳联4日宣布,原计划于2021年7月在日本福冈举行的世界游泳锦标赛,延期至2022年5月13日至29日举行马雅舒照片

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智通财经APP获悉,8月17日,中国奥园(03883)举行2020年中期业绩线上发布会,中国奥园集团董事会主席郭梓文,集团执行董事、行政总裁郭梓宁,集团执行董事、营运总裁马军,集团执行董事、高级副总裁陈嘉扬,集团副总裁、首席财务官陈志斌出席会议。

据中国奥园2020年中期业绩公告显示,2020年上半年,中国奥园的营业额稳健增长,利润率稳定。营业额同比增长19%至282亿元;毛利润同比增长18%至83亿元;核心净利润同比增长14%至28亿元;股东应占核心净利润同比增长21%至25亿元。

营收、利润双增长的背后,奥园的运营能力也在持续增强。公共卫生事件期间,房地产市场不可避免受到了影响,特别是对前两个月的销售造成强烈冲击,奥园为应对卫生事件的冲击,全面开通了线上售楼处,推出了奥园购房宝小程序,为客户VR看房和选房、购房提供了服务。

中国奥园董事会主席郭梓文表示:“随着三月底、四月初销售中心和工地全面复工复产,销售逐月转好回升,前7个月完成合同销售约人民币604.2亿元,未来几个月会进一步加大销售力度,有信心完成同比增长12%的目标。”

2020年上半年,中国奥园净负债率是79.8%,维持在80%以下的水平。截止6月30日,公司现金储备为694.4亿元,较去年年底有所增加,短期债务为475.1亿元,现金短债覆盖率超过了1.5倍,营运资金充足。

同时,多渠道增厚土地储备也为奥园未来的发展奠定了基础。截止至2020年6月底,中国奥园拥有土地储备总建筑面积约4900万平方米,总货值超过人民币5000亿元。奥园还拥有超过50个城市更新项目,提供额外可售货值约人民币6600亿元,其中粤港澳大湾区占95%。计入城市更新项目后,奥园的土地储备可售货值约人民币1.16万亿元,可满足未来四至五年的发展。

奥园通过境内外多元化融资,融资成本再创新低。2020年2月,奥园发行1.88亿美元短期境外债,票息4.8%,创中资高收益债最低发行成本。上半年,与九家境外商业银行完成两轮共2.8亿美元三年期境外银团贷款,年利率约5.6%,并发行合共人民币37.2亿元五年期境内公司债,融资成本低至5.5%。

三大国际评级机构一致给予“正面”评级展望,境内信贷评级获评为中国最高信用等级“AAA”,充分反映各界对奥园综合实力的认可。

以下智通财经APP整理的中国奥园网上业绩会实录:

问:公司物业销售复苏的情况,前期完成了全年目标的46%,有没有计划调整全年的目标和拿地的预算?

郭梓文:从合同销售额来看,1—7月份我们已经完成604亿元,完成全年目标接近一半。对于未来几个月,我们会进一步加大销售力度,我们完全有信心完成已经定下来的增长12%的目标。

马军:土地仍然按照纪律性购地,全年控制在350亿元到400亿元的土地价格水平。而且今年下半年的水平,我们仍然会把投资的重点放在珠三角和长三角,同时也会关注中西部的一些重点城市。

陈志斌:上半年受到公共卫生事件的影响,租金有一定的下降,我们也推出了一些免租的政策。总体来说,因为租金占总体收入的比例非常小,对公司总体应收影响不大。目前商业的出租已经恢复到正常状况。

问:一、奥园在粤港澳大湾区取得了众多的城市更新项目,具体而言在今年上半年的销售表现和财务业绩方面,城市更新对于上市公司的贡献集中在哪些方面。二、京汉股份的收购,在今年7月下旬完成了交割,所以京汉的财务业绩会并入到上市公司。并入京汉股份的财务业绩之后,对于上市公司的财务报表将会有什么样的影响?三、关于销售的问题。下半年的销售表现会不会继续改善,下半年的推盘结构和货值的安排。

郭梓宁:关于旧改项目,上半年有3个转为二级开发,下半年陆续会再有项目转化。这些项目的转化会为我们提供未来两年的可售货值。截至6月底,我们拥有的旧改项目有50多个。

未来,一方面加快转化,另一方面继续在大湾区主要的城市加大拓展力度,包括广州、深圳、珠海、佛山、东莞这五个城市。目前,正在洽谈的旧改项目也有一大批。

另外,奥园已经落户的一些有旧改的地区,包括环北京,也包括西安、南宁等一些城市,我们也会继续拓展旧改的项目。当然,我们的重点还是集中在大湾区的主要城市。

马军:收购完成后,奥园成为京汉股份的单一大股东,京汉作为我们的子公司,会纳入并表。根据我们的经营预期,京汉股份在2020年可以实现盈亏平衡,并表后对于公司的资产负债率和净负债率起到正面作用。

关于销售情况,从三月底、四月初市场恢复以来,尤其是进入五月份以后,公司整体销售的增幅同比由负转正。进入到六、七月份,销售仍然延续了稳定的态势。由此能够看到,初步判断,下半年整体的市场恢复应该还是不错的。

但是,目前受公共卫生事件的影响,包括境内外整体的经济指标都有一定的下滑。对于整体的市场成交,也不能抱有过高的希望。

下半年,奥园的整体货值接近1700亿元左右。四季度推货数量比三季度略高一些。目前,主要抓推货节点,确保充足的供货安排,总体的货量是比较充足的。我们对于完成下半年的任务还是非常有信心的。

问:一、公司上半年实现了营收和净利润的增长,主要的原因是什么?二、财报显示,奥园2020年中期来看,短债占比比较高,下半年是否面临偿还债务的压力。

陈志斌:奥园实现营收和利润的双增长,主要是得益于过去几年销售快速增长产生的。我们从2016年到2020年合约销售持续增长,复合增长率超过了60%。合约销售到交楼有1-2年的时间,因此,上半年的增长来源于2018年和2019年的销售产生。这是利润和增长的主要原因。

关于短债的问题,今年下半年到期约180亿元,占比38%,相对于目前的现金规模690亿元来说,以及超过900亿元尚未使用的授信额度,现金和各种方式足以覆盖短债的占比,因此短期负债的压力并不大。

目前,我们也按照网上关于监管的档次进行了测试,奥园的指标还是属于比较好的,不在监管限制的范围内。

问:一、公司上半年的负债率接近80%,净负债率控制在怎样的区间?二、旧改下半年转化的计划?三、有了京汉股份收购的经验,公司未来是否会继续考虑类似的资产包扩充土地储备?

陈志斌:奥园目前的净负债率是79.8%,接近80%,公司对于净负债率,从贷款到其他方面都有严格的要求。我们觉得80%左右还是合理的水平,因此没有太大担忧。

郭梓宁:旧改下半年有一些项目,一个是番禺氮肥厂项目,已经于8月7日正式挂牌,我们与香港恒基联手,争取获得了这个项目。之前,奥园已经参与了一级开发,这个项目位置非常好,在番禺大学城的一线江景。这个项目的货值非常高,大概有126亿的货值。

珠海的翠微村有小澳门之称,有700年的历史,我们去年已经成为实施主体,目前正在进入二级开发,会争取今年提供货值销售。这个村总的可售面积是56万平方米,估计货值超过200亿元,今年可以提供几十亿出来销售。今年3月份成为珠海拱北联安村实施主体,政府批复了,处于准备拆迁的状态。

所以,今年可以提供100多亿元销售货值。未来两年,2021年和2022年,也有十几个项目进入转化阶段。到2023年,以及不断拓展新的项目,未来每年都有新的城市更新项目转化为二级开发。目前,在广州、深圳、珠海、佛山、东莞几个城市正在加大拓展力度,正在洽谈的有一大批城中村改造项目,位置都非常好,而且货值比较大,这将为我们未来储备优质土地打下良好的基础。

马 军:奥园长期以来以收并购为主,对具备丰富土地的公司和资产包进行长期密切的跟踪。目前各项收购工作开展的非常顺利,我们对这类公司有密切的跟踪。同时控制我们的结构,确保资产包收购这类项目有良好的消化和融入过程。

问:一、有些房企最近有打折的情况,公司有没有进行这种促销。二、通过收购京汉,可以为公司带来多少的土地储备。

马军:目前,整体市场供货是不错的。现阶段公司没有大规模降价促销的行为。四、五月份卫生事件刚刚过去时,在市场恢复的过程中,我们采取了一些小而精的促销方法,锁定了客户,阶段性分期付款的形式,包括“VIP一对一”的方式,提高对客户把握的程度。

公司在湖南区域,采取一些特价房销售的方式。公司在长三角、珠三角的深圳、东莞、惠州,包括成都和西安整体市场表现是不错的,我们的售价有一定的涨幅。

我们收购京汉股份以后,整体来看,它的土地储备大概是120万平方米左右。

问:土地储备方面,内部收购并方式和旧改、招拍挂等方式,目前土地储备是11600亿货值,是否没有更多的拿地计划,如果有的话,意向城市是哪里?

马 军:土地储备方面,上半年,我们收并购的占比是63%左右,旧改大概是7%,招拍挂占比是30%。下半年,我们在旧改方面的数字将从7%调整到15%左右。其他的占比,我们会把招拍挂的占比进一步降低。

目前,奥园总体的土地储备是11602亿元,包括5000多亿元的现货和6000多亿元的旧改。下半年,我们按照购地预算,还是会对优质土地进行合理吸纳。

毕竟旧改的土地供地时间有不可控因素,除了今年可以纳入到二级开发的项目以外,其他的旧改项目整体的推进节奏仍有一定的变数。所以在整体的收并购、招拍挂拿地的需求仍然是存在的。

问:一、今年下半年公司在哪些方面可以补强或者是做得更好一些。二、郭主席下半年您主要的工作是什么?三、大湾区是房企必争之地,公司如何看待这个格局,是否想寻求与外部的企业进行资源的交换,进一步的加快全国化吗?

马军:公司在过去几年始终保持投资、融资简单高效,高质量的发展。过往三年,公司在运营方面,包括设计研发、成本控制、营运节点的达成和强化营销方面有明显的进步。基于这些方面,我们近期加大了客户满意度的打分的需求。在相当长的一段时间内,我们在内部管理中重要的一项工作是客户满意度的提升。

旧改方面,我们积累了许多的资源和优势。很多外地的房企也希望能够进入到大湾区的旧改,因为这是传统的产品。

目前来说,我们在全国土地拓展方面打开了顺畅的渠道。大家可以看到,我们在华东、中西部正常的收并购和招拍挂渠道拓展是非常顺利的。相对来讲,我们的土地获取的占比不低。

大湾区更是我们的重中之重,应该讲,我们不排除或者是不排斥跟其他的开发商进行合作。合作的话,大家要拿优质的资源进行强强联合。我们不会刻意的强调,用大湾区的优质资源换取合作,更多的是优中选优,强强联合的这种方式。

郭梓文:下半年,我要做的是鼓励和鞭策各集团尽力完成各项既定目标。今年受疫情的影响,经济形势比较复杂。所以我们要更加努力,制定切实可行的激励考评指标,更加团结一致,促进全年指标的完成。

郭梓宁:大家都非常看好大湾区的发展前景。大湾区的旧改竞争是比较激烈的,但是奥园有几大优势,一个是本土企业的优势,另外我们有专业团队。过去几年,我们已经在城市更新方面组建了专门团队。所以,我们有专业上的优势、人才方面的优势。另外,我们还有品牌的优势,我们有不少的成功案例,好几个项目都非常成功。

我们拓展这些旧改项目的时候,具备这些竞争优势,竞争力相对来说比较大。当然,我们也抱着开放包容的心态,对于一些想进入大湾区的大型房企,我们也愿意强强联合、优势互补,共同参与大湾区的城市更新。

近期,有不少企业主动找我们来谈。同时,我们在外地拓展旧改项目的时候,也会借助当地企业的优势和力量,跟他们进行共同拓展,争取将项目早日转化。

问:公司上半年合同负债有所减少,原因是什么,出售附属公司收益4.2亿,公司这里说明一下?

陈志斌:合同负债报表上是合并范围内的合同负债的余额,受到几个因素的影响:税金的影响,还有一些地区和线下装修合同的影响,几个因素叠加的影响。总体合同负债,总数包括合营企业的合同负债是上升的。

出售收益来说,上半年有一些项目,外部比较强的开发商和比较强的企业看重我们的运营管理能力,跟我们进行股权上的合作,通过溢价和增资入股的方式进入,产生了溢价收益。这些项目合作后,还是我们操盘,以我们为主,不影响我们对项目的控制权。

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