2个房产热点话题赞一个嘘一个

  • 2023-01-22
  • John Dowson

2个房产热点话题赞一个嘘一个

  今年期间,全国政协委员洪洋建议,国家取消公摊面积,可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中,让老百姓明白付费,放心购房,同时也化解业主与开发商诸多矛盾纠纷,促进社会和谐。

  理由是:“由于公摊面积存在缺少限制性标准,由开发商委托房产商测绘面积,容易产生暗箱操作等导致公摊面积无序增加和不断上涨。”

  房屋公摊面积,是指分摊的公用建筑面积的简称,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。

  市面上普通商品房的公摊面积主要包括:大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道等,以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房等。

  并非普通人那样想当然。在土地出让时,一个项目能造出多少建筑面积来卖,容积率是多少,早在规划文件里就已经划定好了,简单化写作一个公式:套内面积(实际居住使用面积)+公摊面积=建筑面积,这是一个定值。

  在总量一定的规定情景下,开发商做大公摊面积,缩小套内面积,并没有直接得利,从动机上来说就不成立。

  真正成熟的开发商,在赚钱做大利润的驱使下,一定是玩平衡的高手,即在总量一定的情况下,将实际使用面积和公摊面积做到一个完美的比例(一般情况是8:2)。

  一味增加套内面积,公摊面积缩小后会降低品质感;一味扩大公摊面积,那是卖豪宅的做法,开发商综合考虑不会那么傻。

  作为重庆人,可以偷着乐,毕竟这是从2002年起,就写进了《重庆市城镇房地产交易管理条例》里的地方法规。

  在总量一定的前提下,只有将套内面积尽可能做大,压缩公摊面积,这样开发商才可以在以套内面积计价时赚取更多利润。

  像鸽笼一样的房子,在重庆前期开发的小区中是个普遍现象。如今重庆市面上最主流的两梯四户产品设计,也主要是从赚取利益最大化的角度来考量。

  全国代表、民进江西省委会副主委、江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡,全国政协委员、民革安徽省委会副主委周世虹,全国政协委员、南通大学校长施卫东,全国政协委员、四川省工商联张建明等多位代表、委员,均围绕商品房预售制度提交了相关建议提案。

  商品房预售模式大家都不陌生,就是购房者先交钱,开发商自身不需要使用大量资金,拿着购房者缴纳的预售款就可以进行项目后续开发。

  以平均单套房200万元算,相当于有超126万亿的资金,从购房者腰包里提前转移到开发商手上任意把玩。

  更可怕的是,因为开发商资金链断裂或卷款跑路导致项目烂尾,购房者倾尽积蓄和全部身家,最终血本无归。

  因此,早在十多年前,央行在《2004中国房地产金融报告》中就建议,取消房屋预售制度,实施现房销售:没有烂尾楼,银行放贷给购房者更安全,开发门槛抬高,银行给开发商也更安心。

  每年的商品房开发投资和销售,都是几十万亿的资金总量在运行。全面取消预售,对于房地产行业和中国经济运行,都会带来颠覆性的改变。

  另外,取消预售制,短期内还会造成房地产市场供不应求的情况,并且提升开发商的资金成本,最终助推房价上涨。

  比如,有代表呼吁,逐步提高商品房预售许可门槛,建立商品房预售履约担保机制,同时调整购房款付款方式,从购房人“一次性全额”付款,变成按工程进度分期付款。

  另有代表提出,“要避免欲速则不达”,要留够窗口期,建议在政策公布和正式施行之间,留足一定时间窗口(比如3年),给相关市场主体评估、调整、转型等充分准备,以确保新政的有序、稳健、高效实施。

  上世纪50年代,在香港房子都是整栋整栋的出售,一般人买不起,也无法实现高周转,整个房地产市场体量不大。

  后来香港的开发商转变思路,为了吸引更多人来买房,把一栋一栋的楼,拆分成一层一层来卖,最后直接划分为一套一套卖。

  但一栋楼修起来,除了实际居住的房间,相应的楼道、阳台等公共使用区域,也是花了钱的。香港开发商就把这些换算成面积,均摊到每个买房人头上,从此有了“公摊面积”。

  就提出了分期付款的卖楼新方法:第一期先交总楼价50%的订金,后面每次交10%直至清缴。此举也被香港人称作“买楼花”。

  从此,楼房建设与销售速度加快,开发商回款给力,普通人有立锥之地,多方欢喜。该方式也迅速在全世界范围内得到了应用。

  国内最早是在1983年,由临近香港的深圳经济特区率先借鉴并推出了商品房预售概念。1994年颁布的《城市房地产管理法》,则将商品房预售制度正式写入法律。

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