我们大概用了一年半时间，已经做了 155 讲《刘德科楼市讲义》，似乎已经覆盖了你关心的大部分问题。我们在录制的时候，通常是想到什么话题就录什么，并没有按照严格的篇章顺序。

　　最近，越来越多的人开始生疑：房地产真的还有前景吗？我们从 155 讲中挑拣出跟这个问题相关的那几讲，按逻辑顺序编排，重新确认一下我们跟房地产之间的眼神。

　　第一个基石制度是保障房体系。真正有作用的保障房体系，是以租赁为主的，并且能做到租购同权。现在国家正在努力朝这个方向去，但路途还遥远。

　　第二个基石制度是国家住房银行。现在我们有个非常失败的制度，就是公积金制度。公积金制度迟早要深度改革，未来的方向就是国家住房银行，它是普惠性的，而不像公积金只能让少数人受益。

　　第三个基石制度就是房地产税。如果房地产税开征，它是完全归地方政府所有，这样地方政府就不用卖那么多地了，土地财政的依赖度就会减轻。

　　当前有一种判断很流行：房地产市场的底层逻辑已经发生了变化。理由主要是：中国人均住房面积和城镇化率都已经不低了，房地产调控政策更是已经严厉到直接限制了地价与房价。

　　我们先来看城市化率：2020 年，中国的常住人口城镇化率是 63.89%，已经很接近所谓的「70% 警戒线」；但中国的户籍人口城镇化率仅仅只有 45.4%，即便按每年 1 个百分点向前推进，要达到 70%，仍然需要很多年。为什么要更看重户籍人口？在中国，有了户籍才能使人真正扎根在城市里，才能更公平地享受到教育医疗资源。

　　再来看人均住房面积：2019 年中国城镇居民人均住房面积是 39.8㎡，已经很接近所谓的「40㎡ 警戒线」；但中国的人均标准商品住房面积大约只有 15㎡，离 40㎡ 还远着呢——我们定义的「标准商品住房」，是指有围墙、有物业服务、有地下车库的住宅小区。

　　很多人感慨：中国的城镇化建设高峰期已经结束了。真的结束了吗？远远还没有结束。我们可以从「国际比较」「国家规模」「发展阶段」与「时代特征」这四个维度来观察。

　　美国城市化率约 82%，英国约 87%，日本约 93%。即便以常住人口计，目前中国的城镇化率也就 63.89%（七普数据）；如果以户籍人口计，那么仅仅只有 45.4%（2020 年底数据），与英美日的差距仍然较大。

　　中国是美国与日本无法比拟的超大人口规模国家。中国的超大人口规模在客观上，会催生出更大规模的城市。举两个我们容易有切身感受的例子。

　　先说县城。我国的不少县城，人口跟佛罗伦萨（不到 40 万）或法兰克福（75 万左右）差不多，市区面积也不输于佛罗伦萨或法兰克福。这不是说我们的县城有多厉害，这是因为中国是超大人口规模国家，欧洲不是。

　　再说上海。上海已经是中国第一大城市，也仍然还要建「五大新城」。2017 年，上海正式确定了「五大新城」；后来的上海「十四五」规划，更把「五大新城」提到了新高度。「五大新城」总面积大约 820 平方公里，建成之后大约相当于现在的杭州或西安（以建成区计）。上海已经很努力地在刻意控制城市规模，但最终还是得符合中国这个超大人口规模国家的基本规律。

　　中国不是只有北上广深就够了。中国还需要更多的北上广深。在北上广深中，深圳的建成区面积是最小的，大约 1217 平方公里。我们以 1200 平方公里来作为参照标准，仅有重庆和武汉超过了，成都（1032 平方公里）正在接近，南京、杭州、西安、济南、郑州、合肥、长沙等等省会城市仍然差距巨大。杭州市区的行政区划面积超过 8000 平方公里，目前的建成区面积大约 706 平方公里（2020 年）。

　　中国经济发达的省会城市或副省级城市，必然会向「建成区 1200 平方公里」的方向推进。现在才推进到一半多一些，怎么就说城镇化建设高峰期已经结束了？

　　我们国家正在推进都市圈建设。其实，都市圈建设只能算是刚刚开始，如果以东京都市圈为参照，那么我们的很多都市圈离基本成型都还很远。

　　当前的城镇化还处于这样的阶段：城市本身的建成区还在扩张高峰期，都市圈建设才刚刚揭开帷幕，现在还是酝酿期，恐怕十年之后才会迎来都市圈建设的高峰期。

　　我们可以去看一下成渝双城经济圈：成都在朝着重庆的方向建设「西部科学城」, 重庆在朝着成都的方向建设「西部科学城」，这一切才刚刚拉开序幕。

　　我们也可以去看一下长三角一体化：「长三角生态绿色一体化发展示范区」（上海市青浦区、江苏省吴江区和浙江省嘉善县）虽然进展神速，但只能算是刚刚拉开序幕。

　　当前中国的城镇化，面临着两大机遇：TOD 与数字经济。这两样新事物既提升了城镇化的效率，也改变了城镇化的传统形态。

　　TOD（公共交通导向开发模式）能把地铁或高铁等轨道交通，变成一个城市活力节点点。TOD 思维下的轨道大爆发，既提升了城市本身的效率，又极大地增强了都市圈的可能性。所以现在我们国家在倡导「轨道上的城市」与「轨道上的都市圈」。

　　数字经济跟过去的工厂不一样，它可以直接镶嵌在城市浓度很高的老城区，也可以生长在环境优美的新区。数字经济极大地提升了「三生融合」（生产+生活+生态）的可能性。所以，我们现在可以看到很多城市都在热火朝天地建设科学城或科技城。

　　如果你从以上这四个维度去看，你就知道：那些说城镇化建设高峰期已经结束的人，是不懂中国基本面。当然，你也可以用最直接的肉眼观察来判断：你所在的城市（无论大小），工地多不多，如果工地很多，就说明我们仍然处于城镇化建设高峰期。

　　2021 年全国商品房销售额约 18.2 万亿元，销售面积约 17.9 亿平米，双双创了历史新高。不少人的判断是，18 万亿是巅峰了，接下来就要不断往下走了。持有这种判断的，不仅有行外人士，也有万科这种的行业龙头。除万科之外，全国 TOP 10 房企中的大多数都不认同这种判断，只不过他们不愿意公开说而已。我们的研究判断是：18 万亿只是山腰数值而已，巅峰大概会是 25 万亿到 30 万亿之间。我们至少可以从这四个角度来判断——

　　●城镇化高峰期尚未结束：第七次人口普查数据显示，虽然中国常住人口城镇化率是 63.89%，但户籍人口城镇化率仅为 45.4%。中国的特殊之处在于：户籍绑定了教育、医疗等城市资源。如果要达到 70%，还需要 3.5 亿非城镇户籍人口转为城镇户口。

　　●高品质住房人均面积仍然短缺：虽然中国城镇居民人均住房面积已达到 39.8㎡（2019 年），但 2000 年以后建造的商品住房人均面积还不到 20㎡。在住建部的定义里，2000 年以前建造的住宅区属于老旧小区，需要改造甚至拆建。2021 年 11 月 25 日，刘鹤副总理在人民日报发表的《必须实现高质量发展》指出：「顺应居民高品质住房需求，更好解决居民住房问题，促进房地产行业平稳健康发展和良性循环。」

　　●平均单价仍然会上涨：房价是城市资源与货币放量的双重沉淀。你买的房子之所以值钱，主要是因为边上有地铁、学校或购物中心等等城市资源；一个国家发了多少货币，有很大一部分最终会沉淀在不动产上。

　　●土地财政中短期内没法被取代：中国还有一项特殊之处，就是土地财政在地方政府的运行中起到了关键作用，短时间内没有任何制度安排可以取代土地财政。简单说，地方政府需要靠卖地，来维持一座城市的柴米油盐，来谋求更好的发展。

　　总之，市场需求仍然巨大，单价仍然会上涨，制度改革不可能一蹴而就，所以全国商品房销售额不会止步于 18 万亿。不能一碰到楼市行情低谷，就陷入低谷情绪，就失去对长期趋势的判断力。

　　这些当然都对，但这些未必是底层逻辑。底层逻辑有没有变，关键是看：房地产在中央与地方的财税分配体制中扮演了什么角色。如果地方政府对于土地出让金的依赖度仍然很高，那么房地产市场的底层逻辑就很难发生变化。

　　房地产是不是国民经济的支柱产业不重要，土地财政是不是地方政府的关键来源才重要。只要等到房地产税开征之后，真的降低了「土地财政」依赖度，才能说房地产的底层逻辑发生变化了。

　　第一，开征时间。要全面开征房地产税，必须走完这两步：全国完成立法，少数城市试点成功。如果能在十年之内走完这两步，已经算是很快了。

　　第二，开征意义。开征房地产税的第一目的不是为了打压房价，而是为了逐步取代「土地财政」，最终让地方政府不再过度依赖「土地财政」。

　　第三，威慑作用。房地产税是达摩克里斯之剑：它的最大威力在于没有开征之时，像一把利剑，悬在你头顶，你不知道它什么时候会掉下来，对市场形成威慑。

　　第四，反作用。在城市化高峰期，开征房地产税，将助推房价而不是抑制房价。所以，无法在短时间内开征。

　　第五，最大利好：房地产税能彻底解决「70 年产权到期怎么办」问题。房地产税会让你的房子变成事实上的永久产权，只要你一直交房地产税。

　　大家都知道，房地产经常被戏称为「夜壶」，着急的时候用起来很舒畅，不需要的时候又嫌它臭。这个不雅观的比喻，反而是对房地产的污名化。

　　同理，楼市行情不好的时候，我们可以说房地产是国民经济支柱产业，等楼市行情热火朝天时，基本上就不允许这么说了。那么，房地产到底是什么呢？

　　我们更倾向于把房地产行业定义为枢纽行业，它头顶着财政收入，脚踩着金融业，左手是建筑业，右手是消费与制造业，钢筋水泥、家电家具，大几十个行业都跟房地产息息相关。枢纽的意思就是「事物相互联系的中心环节」，我们通常也把高铁站称为枢纽，房地产就像是一座超级巨大的高铁站，能让人与货高效率地流动起来。

　　为什么房地产有这么多问题并且这么惹得讨厌？其中一个重要原因是我们没有正视房地产。抬高房地产的作用，大可不必；贬低房地产，同样不可取。如果能不带情绪地让房地产成为一个中性词，那就善莫大焉了。