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地产老板黄伟的投资生意本站

　　两年前，由他控制的新湖中宝（600208.SH）以30.6亿拿下绿城12.95%股权，一举成为绿城第三大股东，曾轰动整个地产圈，后又陆续减持套现。

　　近些年，他偏好高科技领域，投资企业正陆续从投入期到成熟期过渡。目前已有 2 家登陆科创板，3 家通过发审会，未来3年左右将有约10家被投资企业进入IPO，为新湖中宝贡献利润。

　　当前，地产行业正处在出清阶段，绝大多数同行面临融资不畅、销售下滑、利润压缩的局面，新湖中宝也是如此，2021年地产业务结算毛利率26.99%，较去年同期下降12.9个百分点；归属上市公司股东净利润22.37亿元，同比下滑29.31%。

　　黄伟找到了一个新增长空间，新湖中宝称在传统地产业务增长有限的情况下，高科技领域的布局为公司拓展了未来发展的空间。无论是黄伟，还是新湖中宝管理层，对于投资业务都抱有极大的期待。

　　投资业务，究竟对新湖中宝的业绩增色如何？近日，上交所下发关于2021年年度报告的信息披露监管工作函（下称“工作函”），要求新湖中宝就投资业务、房地产和贸易业务，以及流动性等问题进行回复。

　　2021年，绿城中国录得归母净利润44.69 亿元，新湖中宝当期分得3.85亿元。如果将中信银行、绿城、万得、新湖控股和趣链科技等股权投资囊括在内，中湖中宝2021年长期股权投资确认投资收益达29.09 亿元。

　　将时间线 年，新湖中宝通过股权投资分成、被投企业分红和派息、处置长期股权投资等方面，生投资收益分别达 36.44亿元、46.09 亿元、35.74 亿元，占当期净利润比重分别为 128%、169%、160%。

　　从其2021年投资收益构成来看，主要来自于所投企业归母净利润分成，高达29.09 亿元；其次是被投资企业的分红或派息，金额合计 12.03 亿；而处置长期股权投资产生的投资收益仅1.18 亿元。

　　其中，绿城中国处置对价 8.44 亿元，处置产生的投资收益亏损3.19 亿元；万得信息处置对价 5.79 亿元，处置产生的投资收益 3.13 亿元；趣链科技处置对价 1.21 亿元，处置产生的投资收益 0.75 亿元。

　　同期，新湖控股和趣链科技由于近两年业绩持续亏损，新湖中宝按持股比例享有的净利润份额，也相应出现亏损。其中，新湖控股2021年净利润亏1.89亿元，新湖中宝当期享有份额亏0.91 亿元；趣链科技净利润亏2.03亿元，新湖中宝当期享有份额亏0.99 亿元。

　　新湖中宝解释称，新湖控股的主要资产是湘财股份，因其对湘财股份等的投资主要来源于股东借款等债务资金，并因此计提了相应的利息费用；同时，由于其来源于湘财股份的会计利润为按其持股比例享有的湘财股份净利润的份额，持有湘财股份产生的股票增值收益无法在账面体现，故新湖控股近两年归属于母公司的净利润均为负数。

　　而趣链科技系高科技企业且处于业务快速发展的投入期，此阶段具备研发费用较高，规模快速发展导致业务成本和销售费用较高和股份支付费用较高等特点。但从业务增长潜力看，其主营业务的毛利率在60%以上，且近几年营收呈翻倍式增长。从市场估值看，2021年最新一轮融资估值为62亿元，新湖中宝对其投资的平均估值为 26亿元，已获较大增值。

　　为了实现自身融资，新湖中宝将不少被投企业的股权进行质押。其中包括绿城中国，通过质押股权融资11.19亿元，为全资子公司补充流动资金。

　　截至2021年末，新湖中宝质押或受限的长期股权投资为 190.04 亿元，质押或受限的其他非流动金融资产 10 亿元，质押的其他权益工具投资 3.15 亿元。

　　另外，截至2021年末，新湖中宝还有其他应收款期末余额 73.64 亿元，包括给关联联营企业新湖控股的股东借款 34.57 亿元，应收融创股权债权转让款 10.09 亿元、应收逸合投资往来款 3.64 亿元，期末已计提坏账 2.36 亿元。

　　上交所要求其根据其他应收对象的资信情况、实际逾期情况及偿付进展等，分析说明相应坏账计提的充分性。目前，新湖中宝前五大应收对象分别是新湖控股、融创房地产、南通启新置业、绿城房地产和逸合投资。

　　其中，新湖控股系新湖中宝联营企业，因股东同比例出资投入而形成，新湖中宝认为新湖控股业务经营良好，具备偿还能力；绿城房地产集团、逸合投资系合作项目的合作股东，因项目公司产生富余资金向其提供财务资助而形成其他应收款。

　　南通启新置业有限公司系新湖中宝与绿城房产共同投资的合营企业，因对合营企业按股比投入资金而形成其他应收款；而融创房地产集团系合作项目的合作股东，因合作项目股权债权交易款分期收款而形成其他应收款。

　　新湖中宝回复到上述款项不存在逾期情况，除逸合投资往来款因为对方经营状况恶化，面临较多诉讼采用单项计提坏账准备2.36 亿元外，其他款项均不存在预期信用损失。

　　到2021 年末，其短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款和应付债券等有息负债合计 396.56 亿元。而货币资金仅 165.34 亿元，剔除受限部分38.96 亿元后，尚不能完全覆盖短期有息负债，上交所要求其说明应对措施。

　　新湖中宝从四个方面进行答复：第一，公司现有债务主要为银行借款、信托、公司债券等，截至 2021 年末，有息债务总额 428.09 亿元，一年以内到期141.4亿元，一至三年内到期158.2亿元，三年以上到期128.4亿元，期末货币资金基本可覆盖短期有息负债。

　　第二，地产板块现有在开发和待开发面积约 1400 万平方米，预计未来可售货值约 1600 亿元，且集中在以上海为中心的长三角区域，预计为了销售去化情况良好，在支付后续尚需投入的成本费用后能为公司带来约 700 亿的现金净流入，将为上述债务的偿还提供持续和稳定的资金来源。

　　然而，这个预计似乎有点乐观。据克而瑞统计，2022年1-5月，新湖中宝权益销售额仅37.2亿元，全口径销售额86.5亿元。

　　第三，现有一定比例的金融、高科技投资，这些投资均是优质资产，投资板块历年已实现变现及分红收益超 80 亿元，目前每年分红收益约 10 亿元，上述投资将为公司产生较为可观的投资收益，亦可为现有债务的偿还提供重要的资金来源；

　　第四，与银行等金融机构保持良好的长期合作关系，并获得较为稳定的授信额度。截至 2021 年 12 月 31 日，公司银行授信额度为598.52 亿元，未使用银行授信额度为 128.71 亿元。

　　在通篇回复中，新湖中宝对于高科技企业的投资收益详情，并未进一步说明，仅提及部分被投资高科技企业估值已有明显增长，未发现存在估值当期大幅度下跌、预计经营绩效低于预期等减值迹象。

　　从目前而言，新湖中宝的投资收益，主要还是来自于中信银行，高科技领域投资对业绩的增色尚未进一步体现，需要时间来释放。

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