财报期落幕后，房地产板块去年疫情影响下的业绩表现基本得到消化，而随着各家房企“重新出发”，销售、土储、融资等各方面进展成为扰动企业后续估值变化的重要催化因子。近期随着房企相继2019年开学第一课完整

代持风波继续发酵！深圳楼市要变天？2019年开学第一课完整

楼市正上演加速分化一幕，城市与城市之间差距越来越大。

一边是社科院公布的9城房价距最高点跌幅超15%；另一边是成都、杭州、深圳等“万人打新”、“代持或合伙认筹”、“高价收购名额”热度不减。

似乎城市与城市之间成了两种截然不同的“生物”。

尤其是深圳，被央媒公开点名痛批“打新热”、“借票代持”，住建局官方火速回应，不少网友惊呼：深圳楼市要变天了！要调控了！

那么深圳楼市是否会迎来调控？又将会以何种方式调控？深圳房价是否会发生重大转变？

01

炒房客已暴雷

炒房有风险，暴雷无后悔药。

经过新闻的持续发酵，华润城润玺一期“打新代持”事件迎来转折点。

有相关业主群传出银行回应监管喊话，对准业主们的贷款情况开展严查工作，积极审核资金来源。

图源：网络媒体

更有消息传出，超200多位打中华润城润玺一期的业主贷款被拒，其中有摇中200平业主哭诉被交行拒贷。

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这距离新华网发文《抑制楼市“打新热”，需要“硬核”举措》，评论华润城润玺一期“打新”怪像还不到一个星期。

这是监管层面的态度，也是深圳刚需购房群体所乐闻喜见的。

但“代持风波”没停，深圳炒房案例的另一暴雷里程碑最近也有了结果。

2020年5月26日，一则名为《深圳买房，被大V“深房理”“套路贷”》的维权长微博引发热议。

维权主角“蟹姐姐”，在房产大V诱导下高杠杆以728万买入前海湾的前海时代广1栋1707房产，因资金链断裂，向房产大V借6万元过渡无果，并被逼签无条件过户房产协议，无奈之下愤而报警。

而该房产于昨日（12月2日）被拍卖，成交价660万。

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该套房产现在的市场挂牌价是900万，也就是说一进一出，“蟹姐姐”短短8个月，亏损200多万（900-660=240万）。

相信，这只是深圳购房者试图通过买房暴富反造暴雷的一个缩影，既不是第一个，也不会是最后一个。

02

代持、打新热潮根因：

限价政策导致一二手房价格倒挂

风起于青萍之末，浪成于微澜之间，炒房热潮虽然暂告一段落，但导致“炒房风”延续的根本问题仍未解决。

深圳楼市限价政策带来的一二手房倒挂，成为全民冒险“代持”、“打新”的理由。

打中一套意味至少数百万的确定性收益，打不中也没有什么损失。

最明显的，华润城润玺一期，打中一套新房，账面浮盈数字超过百万。

根据网上流传的收益测算图表，打中一套100平，单价12万/平的新房，按照首套无房无贷计算，7年后以20万/平单价卖出，账面可以浮盈414.44万。

有网友按照这个收益测算图标，首付比例分别为30%，房贷按照等额本息计算，若7年后以总价1500万卖出，账面能浮盈115.7万；以总价2000万卖出账面浮盈615.7万。

更夸张的是，若以2500万总价卖出，账面浮盈能达到1115.7万；以总价3000万卖出，账面浮盈1615.7万元。

这是非常夸张的盈利数字。

都说年轻人不讲武德，这么看来，深圳楼市也不怎么讲武德。

试想一下，当“打新”变成某种意义上的一本万利的生意，谁能受得住诱惑，清心寡欲？

再者，深圳当前遍地都是动辄千万起步的房子，3000万总价的房子也不在少数，价格当前的天花板看得见，很难不让购房者陷入狂热。

03

深圳楼市何去何从？

监管近期的频繁喊话“打新热”后，市场最关心的是接下来深圳会有哪些调控动作，深圳的房价将去往何处。

如果接下来深圳出台调控政策，深圳未来的房价会走向何处，这一点其实是没有人可以准确预测的到的。

因为每当历史调控政策出来的时候，经过一段时间被消化后，市场总能找到政策的bug。

比如7.15政策推出以后，因为购房名额的宝贵，市场普遍认为深圳房价会稳一稳，成交也量也会回落，但结果市场并没如愿低迷，反而新房成交热情更加高涨。

所以深圳房价如何起伏，只有市场才会知道。

至于政策方面的调控动作，根房地产相关研究人员建议，综合来看监管层面能做的大致有三个方向：

1、加大土地和住房的供应，因为深圳当前“打新热”的另一根因是住房需求与新房供应不匹配。

2、提高限售年限，延长购房者购房后出售房源的年限 ，甚至可让购房者自主承诺的自持年限，以此挤出炒房客炒房行为。

3、推出相关司法解释，明确“代持”、“众筹”等方式购房不被认可。

除此以外，也有相关人士建议从限价方面入手，让一手房定价更贴近市场，减轻一二手房之间的套利价差，避免一二手价差套利成为滋生造假犯罪的摇篮。

比如采取措施稳定二手房上涨幅度，放松一手房定价同时也严惩违规行为。

这次华润城润玺一期开盘催生出非常多的“代持”问题，不少房产大V通过网络渠道把购房名额和认筹资金集中起来，忽悠大量购房者集体“代持”以及投资。

甚至有人不惜为购房产，购房资料作假。

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现在深圳楼市是不太健康的，炒房风气非常重，整个市场都陷入非常狂热的状态，对监管来说调控，补漏洞是首要任务。

但在给与真正的无房户上车机会的同时，也应该考虑刚需购房者二套置换的心情。

像华润城润玺一期这样的豪宅项目，很多时候会成为正常家庭改善家庭居住，升级生活品质的选择。

波荔认识的一位朋友，在腾讯工作，早几年前在深圳购置了一套六十来平的房产，后来靠自身努力工作晋升，收入提升，现在也即将迎来二胎，房子已经不够住，想置换一套面积更大一点的新房但却机会渺茫。

像这样被政策误伤的置换刚需不在少数。当新房向刚需倾斜，他们一次又一次与换房的机会擦肩而过，实属无奈。

所以不管政策调控如何，建议监管部门推出策略之时，以“公平”为前提，能够多方面综合考虑。

以上！

温馨提醒

作者观点，不代表格隆汇立场

投资需谨慎，买房也一样

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