是时候丢掉炒房幻想了

  • 2021-05-10
  • John Dowson

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01

5月6日,建设银行针对深圳楼市出手了。

该行深圳分行一纸公文:首套房贷款利率调整至LPR+45BP(5.1%)、二套房贷执行LPR+95BP(5.6%),且已经开始执行。这较该行此前执行的首套房、二套房贷利率分别上浮15BP和35BP。

很显然,这提高了买房的难度与门槛。以首套房为例,贷款利率上涨了45BP,也就是0.45%,以深圳目前的房价,以一套房贷款500万,按30年计算,将比原来多支出近35万的成本。

建行是国有四大行之一,又是深圳房贷行的主力,带头效应不小,不排除接下来其他国有大行、股份制大行跟进加息。

其实,在深圳出手房贷利率之前,北京、广州早早出手了。当前,北京首套房贷利率最低为LPR+55BP(5.2%),二套房贷利率最低为LPR+105BP(5.7%);广州今年以来已三次调整房贷利率,目前首套房贷利率调整为最低LPR+75BP(5.4%),二套房贷最低LPR+95BP(5.6%)。

一线周边城市以及省会二线城市,更为夸张。其中,成都房贷利率全面破6%。2月份的时候成都多数银行的利率还在5.88%左右,3月份,多家银行开始不断上调利率,房贷利率突破6%,4月份,首套房贷款利率普遍上浮到6.1%,二套高达6.74%。

不止这些,全国楼市“加息潮”已至:

南京农业、中行、交通、工行等首套房全部上调5BP;
长沙、芜湖首套、二套房贷利率均提高25个BP;
苏州中国银行、建设银行、招商银行新房首套首贷上调5-10BP;
南宁首套房贷款利率,全面破6%;
中山的首套房贷利率最高从5.35%涨到5.65%;
济南房贷利率也普遍上涨15-20个BP。

据融360数据显示,今年4月,全国21个二线城市的房贷利率环比上涨,9个城市的首套房房贷利率环比涨幅超过10BP,中山、惠州和东莞的首套涨幅位居前三;大连和哈尔滨的房贷利率本期涨幅也较大。

这一波楼市定向加息潮,比较显著的特征是四大行均是带头大哥。有数据显示,今年2月,银行普遍首套利率还在5.2%,四大行已经达到了5.45%。而到了4月,全部上涨到了5.5%以上了。

四大行更容易实施国家的大政方针,加息具备风向标的意义,背后蕴含的政策导向不言而喻。

02

房住不炒说了好几年了,但不少炒房客有钱就去投资买买买,把监管层当成对手盘。但对不起,这次一定会碰的头破血流。

尤其是从去年下半年开始,上至中央,下至地方,已经从各个维度打响了控制高房价的攻坚战。

去年8月,监管层在金融政策层面重磅出手了。央行、住建部给房企划出融资3条红线——剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比小于1,给房企融资上了紧箍咒。

这应该是房地产上下半场的真正分水岭。那个依靠高杠杆野蛮扩张,撑死胆大的,饿死胆小的时代再也没有了。房企大分化时代也正式到来,部分负债高的巨头承压,增速会放缓甚至大幅下滑,中小房企尤其是小型房企再无逆袭机会。不过,稳健型的房企们,比如万科好早之前就降低负债调结构,未来会活得不错。

去年12月31日,央行出台了商业银行贷款集中度规定,给银行房贷款也上了紧箍咒,影响重大且深远。

(来源:央行官网)

据机构统计,大约只有30%的商业银行的房地产贷款存量超过了这个红线,大型银行即使超出红线,超出比例也不高(一般在2%以内),超出比例较高的主要集中在中小银行,即使超过了红线管理层也给了2—4年的过渡期。

这对于对于三线以下城市房地产是重大利空。要知道,中小型房地产开发企业目前主要活跃在三线以下城市,其融资渠道主要来源就是中小型银行,而目前这个融资红线恰恰对中小型银行特别严厉——银行越小,地产贷款额度也越小。

中小银行存款端不会扩张,未来反而随着人口外流而呈现下降趋势,那么要降低房贷比例,只有降低房地产贷款存量。这对于三线以下的中小城市的融资造成重大利空,不但没有了增量,存量还要锐减。

这也导致今年三线及以下城市,普遍呈现冰封状态——房价涨不动了,甚至还下跌了一些,另外交易量大多也下来了。这是宏观金融政策导致的结果。

一边给房企设置“三道红线”,一边又给银行设置房地产贷款红线,可以说这是真正落实“房住不炒”的长效顶层机制。

但远水解不了近渴。今年三线及以下城市降温了,但一线城市、省会城市房地产交易异常火爆,房价上涨压力较大。

对此,郭树清3月2日再度喊话:房地产的核心问题就是泡沫比较大,金融化泡沫化倾向比较强,是金融体系最大灰犀牛,很多人买房子不是为了居住,而是为了投资或者投机,这是很危险的。

今年4月30日,中央政治局工作会议,关于房地产的表述是这样的:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,防止以学区房等名义炒作房价。

喊话、会议表态之后,我相信会有一系列的重拳跟上。其实,在今年前4月,全国各城市房地产调控政策已经达到了150次。

具体到地方,深圳是全国楼市风向标,一波接一波的调控政策,真是精准狠啊!

2月8日,深圳出台二手房指导价,让火爆的楼市很快冷却,成交量迅速骤降。这对于深圳楼市影响深远。

紧接着,深圳多家银行轮番严查经营贷。最终的结果是,提前收回5180万违规经营贷,问责14人罚575万。当然最为劲爆的是,4月8日,深圳炒房大型团伙“深房理”被7部委一锅端了,震惊了楼市圈。

4月28日,深圳再度出手小产权房,不准过户交易,不准见证盖公章,深圳连夜查封新闻中涉及的中介门店。而在此前,央视报道,深圳小产权房涨幅最高达到50%。

翻过五一,深圳建行开始率先加息……

这一系列举措是一套组合拳,就是要把深圳房价给控制住,风向标控制住了,全国才好办。

看到没,不管中央政策顶层设计给房企、银行划红线,还是地方大力出台政策控制深圳楼市,基本上已从各个维度来围堵房地产了。

房住不炒,不再是一句空话。

03

未来,投资买房有没有大机会?

其实资本市场早早给出了答案,这是场内所有交易者用真金白影投出的票。江湖老大哥万科,股价历史最高点出现在2018年1月,当时报价最高37.68元,到现在,3年过去了,股价还倒跌25%。

(万科股价走势图,来源:Wind)

万科都这样了,其他房企就更惨了,刚拉了一个数据,从2018年初统计至今,有72家房企累计跌幅超过30%。

(房企股价跌幅统计,来源:Wind)

万科股价的萎靡,其实是房地产行业已经走过黄金时代的真实写照。对于普通人而言,买房自住可以,但当下还一心想着投机炒房暴赚,无疑是逆流而动,被撞得头破血流可能还是轻的。

从今天开始,忘记过去投机暴富的房地产吧!因为时代真的变了。

touch miss a 印尼卫生部21日下午通报,该国当天新增新冠肺炎确诊病例1655例,累计确诊89869例。其中治愈48466例、死亡4320例。 首都雅加达当日新增433例确诊病例,再度成为该国单日新增确诊病例最多的

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