股票投资小常识：头部：股价上涨至某价位时便遇阻力而下滑。挂进：买进股票的意思。挂出：卖出股票的意思

读书有财个股分析二

既然是好行业，未来发展可期，那万科有什么能力分一杯羹？

我们从万科自身数据，行业政策的影响，未来行业的格局来分析：

万科自身数据，这个来源很多，就放图就是，结果就是行业优秀！

ROE：5年累计21.66% 10年累计20.95%

分红率：14年以后基本30%。

毛利率：5年累计33.30%，10年累计33.36%，20年受政策影响有些下降。

净利润率情况：5年累计10.42%

行业政策的影响：

主要是国家出台了房地产三条红线，具体内容为：

l 剔除预收款后资产负债率不超过70%

l 净资产负债率不超过100%

l 现金短债不小于1

下图是截至2020年半年报的数据统计，万科已经全部达标。

房地产行业未来几年的趋势就是优胜劣汰，房地产行业肯定会经历一场寒冬，但我们可以相信万科会是最后的获胜者。

那中国房地产未来的格局是怎么样的？

股票投资小常识：纳斯达克指数是反映纳斯达克证券市场行情变化的股价平均指数,基本指数为100。

房价下跌肯定是鬼故事，M2肯定会持续增发，那房地产作为稀缺资源会在这一轮财富分配彰显重要的作用。如果城镇化持续进行，落实放宽人才落户制度，那一线和准一线城市未来的吸引力更大，人口净流入更多。那一线或者准一线城市的地产资源将更加稀缺，提前在这些区域布局的企业将提前受益。

我们来看看万科在全国的布局，截至2020年万科覆盖85座城市，是TOP5中覆盖城市最少的，但都是优质地段。其中上海占比26.75%，北方区域占比25.52%，中西部区域占比19.9%，南方占比17.85%，西北区域占比9.9%。

另外我们看房企的集中程度，这个是18年的数据，TOP3占比18%，TOP10%,占比33%，而且是越来越集中。

下面是万科与全国房企的销售数据对比及市占提升情况：

从上面几张图我们得出以下结论：

1. 房地产属于洗牌阶段，小房企逐步被清洗出局，2018年前已有征兆，在国家出台三道红线后会更明显。一个20万亿市场，如果头部逐步集中，会出几个销售上万亿的房企，万科大概率会是其中之一。

2. 万科的行业增速大于全国行业增速，表明了在后面的竞争中，万科凭借前期的积累将最先收益。

3. 最后一张是万科的全国销售比例逐步提升，小企业的淘汰，万科的市占会提升更快。

邱国鹭在《投资中简单的事》说过，投资要选月朗星稀的行业，房地产龙头正在逐步集中。我们要在胜负已分的行业里找赢家，不要在百舸争流、万马齐奔的的竞争中赌大小。万科无疑就是在这万亿房地产市场里面的明月！

房地产行业后市可期，行业格局逐步清晰，万科领导者地位基本确立，那最后就是估值了！

估值的方法有很多种，万科这种我们也简单点就看看最近10年历史市盈率，估值也是一个模糊的区间，大概率便宜，大概率贵就行。2020年万科净利润415亿，当前市盈率7.83，分位值16.21，3249亿市值。 按万科最近5年10年业绩利润成长大约10%估算。21年22年23年净利润分别为456，502，552亿。【本文写于2021年5月9日】

历史市盈率最低5.5，最高15，最坏打算2282.5亿，最高6225亿，极端向下向下大概29%，向上乐观6225亿市值，有一倍空间。三年后万科利润552亿，如果维持现在市盈率4322亿，极端市盈率3036，如果市盈中位10，估值5520亿。

总体判断万科估值偏低，但不排除还有20-30%的极端下探空间，向上有一定空间，看好房地产政策打压只是短期利空，看好房地产后市发展的可以择时入手。

本篇文章大约酝酿2天，思考10小时，搜资料3小时，写作5小时，总共耗时约3天。纯属个人关于万科的思考和判断，有很多个人认知上的不足和偏见，不构成投资建议，欢迎各位指正。

股票投资小常识：我们必须不断的复盘和跟踪最新的市场、股票情况，这样才能保证之前的判断一直具有时效性。

资料多来源雪球一些大V文章和年报，不构成投资建议。其中资料来源：雪球 终身黑白，深南夜归人等几位老师。

股票投资小常识：充足的现金和健康的资产负债表是度过危机的关键。市场先生，他不是个疯子，他是个小人。既擅长于阿谀奉承，又擅长于落井下石。