大家好，我是大海青岛，这期内容我主要通过一个视频从不同的维度给你讲解，2023年将会是房地产市场和房价的拐点。

　　既然要预测未来的房价，我们就要对房地产市场发展的历史进行深度的研究，为此我特意在网上查阅了十多年以来来我国近60个大中城市的房价走势情况 ，其中包括了北上广深这些超一线城市， 也包含了成都，青岛，南京，西安等新一线城市，还囊括了临沂，唐山，平顶山等这些三四线城市，这样才能反映国内房价的真实情况。

　　在查阅了这些城市的房价走势后，可以发现其实从2011年到2015年这五年时间里，房价并没有涨多少，当然这个是指整体房价，不是单指某个城市或某个区域，也有可能是市中心涨了郊区没涨，综合以后所以变化不大。在这5年时间里，经历了两个先涨后跌的小周期，最终大体是横盘不动 。也就是说2015年的房价跟2011年的房价相比，其实并没有差太多。

　　为此我还特意查了北京，上海，广州和深圳这几个最热门的城市，也是这五年时间的房价走势，也都没有特别大的涨幅。你可以在脑海里回忆一下，2011年到2015年这几年的时间，你身边讨论房价上涨的人多吗，其实也不太多。但是在2015年这个平衡被打破了，因为2015年发生了两件大事，如果你也经历过，那你一定印象会非常深刻。

　　第一件大事就是外汇危机，我对那段时间的记忆可以说是非常深刻，从2015年6月初开始，首先迎来的就是股灾，那时候如果有炒股的朋友绝对能让你记一辈子，就像瀑布一样的暴跌，大盘指数从5166点落到了3507，短短17个交易日下跌了32%，掉了1600多点，到年底下降到了最低点2638.30点，无数杠杆投资者从此灰飞烟灭。

　　2015年8月受到汇改影响，人民币也开启了一段不小的贬值之路，再加上不断的暴跌，资本外逃成了当时最令人担忧的事情，而实际情况也确实是这样，2015年我国的外汇储备减少了5126.6亿美元，创有记录以来最大年度下降幅度，所以防止资本外流真的是刻不容缓，但当时充当资金蓄水池的，已经跌得让市场失去了信心。既然不能指望了，那应该找什么吸引资本不外逃呢！对，你猜得没错，就是房子。

　　只要让大家都相信房子是可以大幅保值增值的，那逐利的资本自然也就不会出逃了，这样是不是汇率也就稳住了，但怎么才能推动房价上涨呢？这就是要说的当时和房价相关的第二件大事 了，棚改货币化，2015年6月25日国务院颁布了关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套设施建设的有关工作意见，拆迁补偿模式由实物安置转向了货币安置，通俗点就是说以前的拆迁户拆迁后得到的都是统一的安置房，但是从新政落地以后，他们拿到的就不一定再是回迁房，而是一笔拆迁费，然后自己就可以拿着钱想去哪里买房就去哪里买房了，这就相当于整个房地产市场凭空的多了一大批手里拿着真金白银的购房者，整个房地产市场的供求关系从这一刻起发生了重大逆转。

　　于是从2016年中旬开始，全国的房地产市场变得热闹了起来，其中最典型的代表就是合肥，2016年合肥的房价涨幅达到了48.4%，位居2016年全球涨幅第一，对你没听错，全球第一，整个房地产市场可以用疯狂来形容，一套房子短短几天的时间就可以涨几十万。在二手房市场有许多卖家在已经收了定金的情况下，宁愿选择违约，赔偿违约金，我现在还记得当年上海有个新闻，买房一个多星期赚了100万，因为卖家看房子又涨价啦，于是毁约赔违约金，一个多星期下来房子没买成违约金赚了100万，这种事情在当年那可真是屡见不鲜。

　　一线城市传染二线城市，一二线城市传染三四五六县城市，市中心传染副中心再传染郊区，从这个时候开始全国的房价开启了一波疯狂上涨，也是从这个时候开始 整个社会的导向发生了天翻地覆的变化，人们忘记 2011到2015年那几年房价基本横盘变化不大的时代，一种新的观念充斥着每个人的思想，那就是房价一直上涨，买房就是赚了，再加上一些炒房客的渲染，需要买房的也买，不需要的也买，当年很多人手里只要有闲余资金的基本都去投资房子了。

　　我清楚地记得，当年买房开发商开盘时选择先到先得，早上9点才开门的售楼处，从凌晨开始就排起了长长的队伍，2017年很多购房者推门进售楼部以后问得第一句话是还有房子吗？没有房子就不看了，赶紧去下一家，很多人都是恐慌性的购房，这种情况完全是不正常的。其实这种情况到2018年年底的时候是有望接近尾声的，我们通过以往的数据可以看到，在2019年年下半年的时候全国房价的涨幅已经接近于零，当时有很多没有支撑的地区房价已经开始下降了，只是一些热点区域房价还在涨。

　　但是2020年的疫情打乱了一切，也打乱了正常的发展节奏，疫情对全球的实体经济带来了巨大的冲击，为了刺激经济，于是在特朗普领导下的美国开启了货币大放水，美国财政部和美联储紧密联手，前者发债筹资，后者印钞购债，两者一唱一和便凭借美元“收割”世界。凭借着美元霸权的影响力，通货膨胀在全世界蔓延，虽然我们经济总量排名世界第二，但是我们也没能避免受到影响。

　　在2019年的时候我国广义货币M2增幅已经下降到只有8.7%了，但是到了2020年又变成了10.1%的增长，这种被动的货币放水导致房价在一段时间里稳定了下来，有些热点城市和热点地区甚至再度大涨，改变了正常的市场运行规律。房价虽然上涨了，但是其实并不能创造实际价值，终于在2021下半年随着信贷政策的收紧，成为压死骆驼的最后一根稻草，至此，活跃多年的房地产市场开始进入冬天。

　　房地产市场从2021年下半年进入冬天开始，到2022年10月底虽然在各个层面各种政策都在鼓励支持房地产，但还没有出现任何的回暖迹象，根据中指研究院统计数据，刚刚过去的10月份，整体楼市成交数据环比下降，上海，温州，苏州降幅明显，要知道事物发展也是有规律的，俗话说，盛极必衰，物极必反，伴随着今年各种政策的支持，这个房价的拐点也将会在2023年出现。

　　为什么这么说呢！先看经济周期，美国货币大放水给美国等很多国家都带来了很大的通货膨胀压力，所以导致这两年美国的房价也涨了很多，根据美国圣路易斯联储银行经济研究部门发布的数据显示，美国住房均价自2020年二季度以来开始暴涨，截至2022年第二季度，累计涨幅达40.05%，，仅2021年就上涨了18.8%。目前该行还未发布三季度数据。所以不要以为只有咱们中国房价涨了，其实美国这种发达国家房价也一样涨。

　　2021年以来，美国通胀突飞猛进，目前已经刷新了41年来的最高纪录。在这种环境下，美联储毕竟自己撒出去的水已经淹到家门口了，当然想着赶紧把水龙头关上，于是为了抑制通胀过热，美联储从今年3月16日开启了新的加息周期，从今年3月以来美联储已经连续加息5次，共计300个基点，这两天又要开始加息了。市场预计美联储恐怕要迎来加息“七连发”。

　　这一轮加息的主要任务是收回2020放的大水，这方面，没有难度，另一方面是希望通过加息抑制石油等物价，这个任务是有一定难度的，所以加息预期存在一些不确定性。正常来看美联储加息明年上半年也就差不多了，也就是说导致目前经济压力较大的源头将在2023年收缩的差不多了。

　　除了经济周期之外，2023年还是两个非常关键的人口周期的拐点，第一个就是买房人的年龄拐点，根据贝壳研究院在网上公布的数据显示，一共统计了35个城市的购房者平均年龄，平均年龄在34岁左右，也就是说这几年买房的主力人群差不多在三十年前，也就是1990年左右出生的人，我们看一下网上公布的每年出生人口总数，从1977年的1790多万人到1990年的2600多万以后，就开始逐年的下降了。

　　也就是从1990开始，每年新出生的人口数量都在逐年下滑，这也就意味着从2023年开始，每年的购房人数都会逐渐减少，所以这个人口拐点也就关系到当下房房地产中的学区房，现在的家长对于孩子的教育下那是非常的重视，所以学区房的价格才会水涨船高， 大家看一下2013年到2021年新生儿出生数量。有没有发现从2017年开始我国的新出生人口数量出现了断崖式的下跌，从2017年的1883万下降到2021年的1062万。

　　你可以算一下，2017年出生的孩子哪一年开始上学，对，没错，就是2023年，也就是说从2023年以后，小学中学高中新招收的入学人数将无法避免的逐年减少 。所谓的教育稀缺情况也将逐渐缓解，综合分析以上两点，2023年将是适龄购房人群和学区房购房人群减少的开始，并且这种情况会一直持续下去无法逆转。

　　所以2023年才会是人口因素对房地产市场影响的开始，再加上美国加息周期的结束，从货币市场和房产供求关系两个方面来说2023年都将成为房价的拐点。

　　视频看到这里，我一直在说2023年是房价的拐点，你是不是就认为房价就开始一路下跌了？如果你这么认为那就大错特错 了。因为我所说的房价拐点和大家传统思维想的是不一样的，并不是说拐点以后房价就要大跌，因为房价大跌或大涨都是不利于经济发展不利于社会稳定的，所以今年国家才会各种政策支持房地产，稳定才是最最重要的。但是房价一路上涨的时代已经一去不复返，取而代之的可能是局部小涨，大部分不涨，房价整体趋于稳定。

　　在过去的十多年里，房价的上涨速度是超过收入的上涨速度的。不仅仅是你感觉这样，我从网上查询了一下数据，2011年我国GDP为47万亿，2021年为114万亿，10年以来增长幅度141.74%，而广义货币供应量m2，2011年为85万亿， 2021年却达到了238万亿，增长幅度达到了280多%，多出来的货币量都去哪了？这个大蓄水池也没有大涨啊！其实大部分资金都进入到了房地产里， 这是推动房价上涨很关键的一个因素。

　　而从2023年以后，很多地方可能就会出现收入的上涨超过房价上涨速度的情况了，还有一个情况就是2023年也是疫情的第四年，正常来说疫情的影响大概率也会越来越小。回忆过去的十多年里大部分人其实挺郁闷的，因为收入没有房价涨的快，在未来的十年里，大多数人有房贷的人还会比较郁闷，因为你会发现大部分的房价上涨没有经济发展的速度快，房住不炒，租购并举，炒房赚钱的时代一去不复返了。

　　在未来的时间里，除了稀缺位置以外，大部分的二手房市场将会面临非常大的压力，毕竟这几年房地产市场不景气，购房人群东张西望，二手房的流动性变差，交易量减小，导致二手房大量积压。大部分人都是纸面富贵，身价几百万几千万，却依然过着房奴的生活。每个时代都有每个时代的财富密码，下一个十年又换了个完全不同的玩法。

　　在历史的长河里，我们每个人都是沧海一粟，在时间的维度里，我们每个人的一生终究是“昙花一现”。炊烟袅袅，大江东去，浪淘尽，而淘不尽的是人们对于财富的热情和渴望 。