重庆第二次土拍,要来了?!机会点会在哪里?

  • 2021-07-24
  • John Dowson

当下的“金九银十”,正在成为各大房企争相加速去化的竞技场,打折促销、特价房、各种资源及主题的活动,随着中央“三道红线”的逼近,没有任何一家房企能独善其身。 然而,无论市场风云如何质子殿下,小学一年级语文教学论文,豪门怨,

重庆第二次土拍,要来了?!机会点会在哪里?质子殿下,小学一年级语文教学论文,豪门怨,

最近,关于第二次集中土拍的期待度,越来越高。尤其重庆。

一来,当前重庆热点区域的供需关系,并没有实质性缓解;二来,有了前车之鉴,第二次土拍,大家有担心,但又有点憧憬。那种心情,你懂的。今天聊聊这件事。

01

第一次土拍,发生了什么

重庆一批次的集中土拍,实际上,让人有些意外。也改变了很多人的预期。1高溢价一批次共成交了46宗地,有22宗溢价超过50%,最高溢价达129.88%;溢价,体现买方热情。2北区带头,西区突破一批次的成交,北区很“疯狂”,西区,来了一次大突破。(地块分布示意 仅供参考)

中央公园最高达到15711元/㎡,给区域热度加了不少柴火;而西永,则完成了12950元/㎡楼面价的突破,一举追上传统核心区!

3激活5月红4月集中土拍之前,市场是“小阳春”。土拍结束,市场进入“大阳春”,5月份住宅成交量几乎是近2年最高点!(数据来源于铭腾)

而之所以开发商们在4月份都充满了激情。原因非常实际:

  • 头部开发商,存货不是太足,必须进场买;
  • 重庆的地/房价绝对值,相比其他一二线,仍然偏低;
  • 大家对重庆,都很看好。

02

第二次,迟到了?

按照年初的相关政策报道,今年将在22个城市开展集中土拍的试点。重庆,是其一。但是,4月底第一次土拍过后,因为开发商没有控制好冲动,热情普遍有点超纲。因此,如重庆原计划于7月的第二次集中土拍,似乎有所调整

第二次土拍的整体管控,必然会更加严格,但整体市场逻辑下,结果的预判,也并不难。我会用两个关键词来描述:1整体平稳(2)局部火爆理由见下文。

03

第二次土拍的大概率

无论从各个角度去看,整体平稳都会是最大概率。这是大的调控目标。没有什么例外,包括如深圳一样的领头羊。“太跳了”,后果对谁都不太好。一批次土拍,重庆被送上热搜;第二次,“平稳健康、抑制冲动”将是两大关键词。但平稳之下呢,鉴于重庆实际情况,大概率又出现局部火爆。我的理由是这两点:其一,“存销比”的问题。(数据来源于铭腾 仅供参考 不作为决策依据)重庆正处在城市更新、改善需求迭代的窗口期,品质居住的愿景,需要大量的优质住宅。但目前,并不足。其二,头部开发商,仍然缺货。在金融限制性政策之后,市场份额向头部开发商聚拢。市场出现明显的“马太效应”。所以,有资金实力的头部开发商,反而更缺货。买地需求,仍然旺盛。

就比如第一次土拍时,我举的一个例子。西永的红盘桂语九里。因为品质好,本身卖的就不错。土拍结果出来当晚,不少地产业内朋友,又连夜去「扫货」!几天时间,此前推出的房源,就被“抢”完了...(桂语九里 实景)

原因,很简单。华润+绿城,大开发商、品质好,且桂语九里的住宅卖价,甚至比旁边新拍的楼面价,还低...消费者的心态,加速了头部开发商“马太效应”的形成。

因此,第二轮土拍,大家会收敛,但绝不会缺席。那么问题来了:不能过热,不能太高,接下来的重点方向,会是哪里?

04

接下来,机会点是哪里?

如果要稳,单价就必然“设计上限”,也就是“地王”,会是十分敏感的词。同时,如果要保持整体均价,那么如中央公园这样,楼面价绝对值不低的区域,可能就要有所收敛。同时,去置入、增加绝对值并不高能平抑整体均价的区域。但是呢,这样的区域,又不能冷门,万一,KFS朋友们都不想要,那就会很尴尬...如此以来,下一阶段的热点,你认为是哪里呢?指向性,其实是明朗的:大概率,会是西区。今年上半年放量住宅类用地约748万方,西区、北区占比约86%。

预计二批次出让约5000亩左右,而西区,或将占比过半...西永、土主、钓鱼嘴等,都是“大户”。同时,西区优势十分明显:区域市场热度较高,但土地市场,整体平均的价格却不高,如上一轮,西永中心区域,最高也不过接近13000元/㎡。

通过西区的有高有低、肥瘦搭配。若再加上其他一些“限制性”政策,如其他城市执行的“竞自持”等条件进行调节;重庆第二批次的土拍价格表现,自然就会平稳下来。

05

提前去淘金吧!西区的楼市最火的版块,是西永。核心原因在于在成渝双城经济圈国家战略之下,整个西部槽谷,被放到了一个新的历史舞台之上。(西永 图源网络)这座舞台,有高新区、科学城加持;短短一两年,已经吸引了众多的强势产业、优质配套、园区、科研机构落地;这些要素未来带来的人流量经济产出,又都几乎是肉眼可见的。加上整体不是太高的房价,西部槽谷的王牌西永,长期靠一己之力,和北区若干版块抗衡...(上半年板块成交情况 仅供参考 图源锐理)大批淘金者,让西永的个别优质新盘,「卖断了货」。最典型的,其实就是上文也提及的桂语九里。土拍过后,没多久,一期,卖完了!二期,推出来的也全部卖完了...因为隔壁地块,成交楼面价都12950元/㎡了,而作为品质型改善项目,绿城和华润开发的项目,修好的房子,居然比地还低!(示意图 供参考)这是什么概念呢?就是绿城和华润,免费帮你修了房子。这样的机会,让业内人士,连夜赶往桂语九里...

因为他的价值逻辑,太清晰了:(1)资源好、成熟度高桂语九里所在的西永版块,产业基础很厚。而且不断在加码。就像最近,“国航天科工集团通信技术研究院”又落户微电园。西永的“渝新欧”物流枢纽园和微电子产业园等产业以及产业人口,已经为区域打下了良好的配套基础。(西永 图源网络)作为连接西部槽谷和中部槽谷门户的枢纽,未来几年,在交通配套上,还会迎来巨大的变化!西永隧道、井口隧道、土主隧道,7、13、17号线等多条轨道;科学城高铁站...(2)高品质项目在高势能区域,大家首先关注的,通常都是品质型项目。因为这样的项目,喜涨、抗跌。桂语九里一直是西永最有代表性的高品质项目。从建筑设计,到景观,再到产品。而且一期已经是实景呈现。(项目一期 实景图)桂语九里的整体外立面,是应用的绿城第二代高层风格,他在一线城市口碑都相当好。建筑的线条横平竖直、工整对称;而偏暖色系,又给了我们一种柔和的亲和力。(项目一期 实景图)园林景观上,桂语九里给人感觉,是尺度感很大。细节也花了心思。(项目一期 实景图)比如一期,就是一条约70米宽、100米长的景观主轴,直通会所和游泳池。大草坪,搭配会随季节颜色变化的银杏树。公区,也给到我们很多惊喜。我最喜欢这个低调有内涵的楼栋入户。(项目一期 实景图)一期的小区入户大堂,则是相当大气。(项目一期 实景图)还有很多品质细节,就不赘述了。建议大家到实地看看。因为,去了你就知道,他的性价比,简直是太高了...(3)价格倒挂5000元/㎡?什么是“倒挂”?近似品质,隔壁二手房,比新房贵,叫倒挂;同一区域,隔壁卖的地,楼面价,比新房贵,也叫倒挂...(项目一期 实景图)桂语九里周边地价拍出来12950元/㎡,即便按照较低标准的建安、税费、管理成本测算,也要+5000元/㎡左右修成房子;而做出比较高的品质感,按目前市场,大致要加到8000+元/㎡。为什么业内人士,在第一次土拍势头来了之后,会先锁定桂语九里,因为在“新盘新办法、老盘老办法”原则之下,目前桂语九里的备案价,很多也就是13000元/㎡左右。这一点,你品。

06

收官

新一轮土拍,渐行渐近。抽丝剥茧,理清因果逻辑关系之后,你就会看到其中的机会。所以,趁着这个窗口,有需求的朋友。建议你,赶紧去看看吧。四月底之后,桂语九里能拿出来的存货,基本都卖完了。整个大项目,就只有最后4栋还没有开盘!按我打听到的消息,预计最快这个月底之前,会加推出一栋。而这一栋,恰好是整个项目最爆款户型建面130和145㎡户型!纯板式结构、大横厅、南北通透...(建面146㎡ 户型示意图)

标准的舒适型三房、四房。约7.2米大横厅,相当大气!并且都在中庭较好的位置。当然,最后一栋。且行且珍惜吧。

-END-

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